継続賃料とは⑧

こんにちは！

横浜の走る不動産鑑定士です！

さて、このシリーズもようやくメインテーマへ。
ここまで長かった。このドラえもんの足ぐらい長かった・・・・

継続賃料を求める手法としては、以下の4つがあります。
①差額配分法
②利回り法
③スライド法
④賃貸事例比較法

基本的には、この4つのうちいずれかを適用するのではなく、4つの手法全てを適用します。
（ただし、賃貸事例比較法は、実際には適用することが難しいです。それはまた改めてご説明を）

今回はまず①差額配分法から。
差額配分法とは、不動産鑑定評価基準上は以下のように定義されています。

なんのこっちゃ・・・ですよね。。なんだか差額を加減するのかな？ということぐらいはわかるかもしれませんが。

ということで、ここから少し具体的な説明を。

このグラフは賃料の下落局面のイメージにしてみました。（景気の下落局面とも言えますね）

現行の賃料と新規賃料に、様々な要因から差額が生じてきます。

差額配分法は、この両者の間に発生している差の部分のどこかの水準で決まるのだから、この差額をどのように配分するのかということを考える評価手法いうことです。
その適切な配分のために、「差額発生の要因」を分析することが重要となります。

肝心の「なぜ差額が発生するか」についてですが、その要因に関してはこのようなものが考えられます。

・そもそも今の賃料に合意して賃料改定した時点で、新規の賃料水準と乖離している。これにはたとえば縁故関係にあり割安な賃料でまとまっているということもあるかもしれませんし、

・また、初回の契約が相当に古く、徐々に新規賃料水準と乖離が大きくなってきたということもよくあるケースです

・もちろんデフレ局面かインフレ局面かということも影響します。急激な地価上昇等が起きれば、当然それに賃料水準は追いついていかないので、徐々に開差が大きくなってきます。

新規賃料とは先ほど申し上げたように、「いま新たにその物件を借りたら」という新規の水準、いわゆる相場賃料みたいなものです。これが上昇している時期には現行賃料の方が安いため、テナントには「借り得」が発生しております。

それが反対になれば・・・そんな言葉が正式にあるかはともかく、高い水準で貸し続けられているので「貸し得」とでも言いましょうか。



今回はここまでとさせていただきます！
またおそらく一週間後くらいに続きを書くかと思いますが、よろしくお願いします！