建物の鑑定評価

こんにちは！

神奈川県横浜市の走る不動産鑑定士です！

さて、現在当社でお見積もりのご相談をいただいている案件の中に、東京都内の法人所有の建物のみの鑑定評価というものがあります。

土地のみの鑑定評価、土地・建物一体の鑑定評価に関しては割とイメージしやすいと思いますが、よくご相談者様も

「建物のみの鑑定評価って可能でしょうか？」という感じでお伺いされます。

結論としては問題なく対応可能ですし、過去にも何件も評価を行ってきております（確かにあまり多くないパターンの評価で、平均すれば年に１～２件程度ですが）。

肝心の評価手法としては、主に

・原価法

・収益還元法（建物残余法）

という２手法を適用することになります。

原価法は、建物を価格時点（「いつ時点の評価なのか」という評価の基準となる年月日）において新たに建築することを想定した建築コスト（「再調達原価」といいます）を算出し、それに経過年数及び機能面等の減価を考慮して価格を求めるアプローチです。

建築当時の建築費（建築請負工事の見積りなどで）が把握できればよりよいのですが、難しい場合には類似の建物の建築コストより推測して再調達原価を査定するような形で対応いたします。

一方、収益還元法（建物残余法）は、土地・建物一体から生み出される収益価格から査定土地価格（類似の取引と比較した取引事例比較法により求める）を控除して、建物帰属相当分の収益価格を求めるという手法です。貸家であれば実際の賃料をベースに収益価格を求めますし（あくまで原則ですが）、自用の建物であれば賃貸した場合の正常賃料を査定して収益価格を求めます。

この２手法の説得力を検証し、最終的に不動産鑑定評価額を求めます。

ぜひ気軽にご相談ください！