同族間売買の評価
こんにちは！
神奈川県横浜市の走る不動産鑑定士です！
さて、不動産鑑定士のお仕事の一つであり、当社で最もご相談の多い事案として
「親族間・同族間売買の際の不動産評価」というものがあります。
親族間売買とは、例えば親から子へ不動産を売却する場合が該当します。
同族間売買とは、社長個人が所有する不動産を自らが経営する会社へ売却する場合や、親会社保有の不動産を子会社へ売却する場合などが該当します。
以下においては、この親族間売買と同族間売買の両者をまとめて「同族間売買」と呼ぶことにします。
相続対策であったり、節税目的（資産管理会社の新設したのち売却）であったりと目的は様々ですが、同族間売買には注意が必要です。
なぜなら同族間売買においては、売却金額を自由に設定できてしまうため、その点で一般的に恣意性が入りやすいと考えられます。
特に「定額譲渡」に該当する場合が問題となります。
詳しくは税理士先生にご確認いただきたい内容ではありますが、以下に簡潔にご説明いたします。
定額譲渡とは低額譲渡とは、資産の価額（時価）に比べて著しく低い価額で譲渡することをいいます。同族間売買で定額譲渡した場合、時価との差額について税務署から課税される恐れがあり注意が必要です。
定額譲渡の個別のケースを列挙すると、
●個人から個人への低廉譲渡
時価より著しく低い価額で取引をした場合、時価と譲渡価額との差額を不動産の購入者に贈与したものとみなして、贈与税が課税されます。
●個人から法人への低廉譲渡
時価の1/2未満で取引をした場合、時価で譲渡したものとみなして個人に対して譲渡所得課税が行われます。また、1/2以上の低額取引でも同族会社の行為計算否認に該当する場合は、みなし譲渡所得課税が行われる可能性があります。また、低額譲渡により譲渡を受けた法人は、時価との差額について受贈益として課税されます。
●法人から個人への低廉譲渡
低廉譲渡であれば法人側は、個人との関係により寄付金（第三者）、役員賞与・賞与（関係者）等になります。個人側は法人との関係により、一時所得（第三者）、給与所得（関係者）等になります。
●法人から法人への低廉譲渡
低廉譲渡であれば、売主側は時価で譲渡したとして売却益が法人税が、買主側は時価で購入したものとみなされ、時価と売買価額の差額に対して、法人税が課税されます。
いずれにせよ、適切な時価を求めることが大事となります。
では、この時価はどのようにして求めるべきか。
以下の5つの求め方があります。
■公示価格・基準地価格に基づいた価格
■相続税評価額
■固定資産税評価額
■帳簿価額
■不動産鑑定評価額
上記の３つめまでは公的指標に基づく価格であり、４つめは会計上用いられる価格であります。
いずれも厳密な意味での「時価」と乖離する恐れがあり、また根拠として説明する際にはやや困難な面があります。
その点において、不動産鑑定評価額は、専門家として公正・中立な立場に立ち価格を判定いたします。
不動産鑑定士が求める価格のうち、正常価格は「市場性を有する不動産について現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で成立するであろう市場価値を表示する適正な価格」と定義されております。
少々難しい表現ですが、これこそが「時価」の判定であり、不動産鑑定評価書は税務署に対しても説得力の高い公的な書面となります。
不動産鑑定評価により、適正な時価を把握したうえで同族間売買を行う。
これにより、想定外の追徴課税リスクも避けることができ、安心して売買を行うことができると考えられます。
さて、不動産鑑定士のお仕事の一つであり、当社で最もご相談の多い事案として
「親族間・同族間売買の際の不動産評価」というものがあります。
親族間売買とは、例えば親から子へ不動産を売却する場合が該当します。
同族間売買とは、社長個人が所有する不動産を自らが経営する会社へ売却する場合や、親会社保有の不動産を子会社へ売却する場合などが該当します。
以下においては、この親族間売買と同族間売買の両者をまとめて「同族間売買」と呼ぶことにします。
相続対策であったり、節税目的（資産管理会社の新設したのち売却）であったりと目的は様々ですが、同族間売買には注意が必要です。
なぜなら同族間売買においては、売却金額を自由に設定できてしまうため、その点で一般的に恣意性が入りやすいと考えられます。
特に「定額譲渡」に該当する場合が問題となります。
詳しくは税理士先生にご確認いただきたい内容ではありますが、以下に簡潔にご説明いたします。
定額譲渡とは低額譲渡とは、資産の価額（時価）に比べて著しく低い価額で譲渡することをいいます。同族間売買で定額譲渡した場合、時価との差額について税務署から課税される恐れがあり注意が必要です。
定額譲渡の個別のケースを列挙すると、
●個人から個人への低廉譲渡
時価より著しく低い価額で取引をした場合、時価と譲渡価額との差額を不動産の購入者に贈与したものとみなして、贈与税が課税されます。
●個人から法人への低廉譲渡
時価の1/2未満で取引をした場合、時価で譲渡したものとみなして個人に対して譲渡所得課税が行われます。また、1/2以上の低額取引でも同族会社の行為計算否認に該当する場合は、みなし譲渡所得課税が行われる可能性があります。また、低額譲渡により譲渡を受けた法人は、時価との差額について受贈益として課税されます。
●法人から個人への低廉譲渡
低廉譲渡であれば法人側は、個人との関係により寄付金（第三者）、役員賞与・賞与（関係者）等になります。個人側は法人との関係により、一時所得（第三者）、給与所得（関係者）等になります。
●法人から法人への低廉譲渡
低廉譲渡であれば、売主側は時価で譲渡したとして売却益が法人税が、買主側は時価で購入したものとみなされ、時価と売買価額の差額に対して、法人税が課税されます。
いずれにせよ、適切な時価を求めることが大事となります。
では、この時価はどのようにして求めるべきか。
以下の5つの求め方があります。
■公示価格・基準地価格に基づいた価格
■相続税評価額
■固定資産税評価額
■帳簿価額
■不動産鑑定評価額
上記の３つめまでは公的指標に基づく価格であり、４つめは会計上用いられる価格であります。
いずれも厳密な意味での「時価」と乖離する恐れがあり、また根拠として説明する際にはやや困難な面があります。
その点において、不動産鑑定評価額は、専門家として公正・中立な立場に立ち価格を判定いたします。
不動産鑑定士が求める価格のうち、正常価格は「市場性を有する不動産について現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で成立するであろう市場価値を表示する適正な価格」と定義されております。
少々難しい表現ですが、これこそが「時価」の判定であり、不動産鑑定評価書は税務署に対しても説得力の高い公的な書面となります。
不動産鑑定評価により、適正な時価を把握したうえで同族間売買を行う。
これにより、想定外の追徴課税リスクも避けることができ、安心して売買を行うことができると考えられます。
さて、不動産鑑定士のお仕事の一つであり、当社で最もご相談の多い事案として
「親族間・同族間売買の際の不動産評価」というものがあります。
親族間売買とは、例えば親から子へ不動産を売却する場合が該当します。
同族間売買とは、社長個人が所有する不動産を自らが経営する会社へ売却する場合や、親会社保有の不動産を子会社へ売却する場合などが該当します。
以下においては、この親族間売買と同族間売買の両者をまとめて「同族間売買」と呼ぶことにします。
相続対策であったり、節税目的（資産管理会社の新設したのち売却）であったりと目的は様々ですが、同族間売買には注意が必要です。
なぜなら同族間売買においては、売却金額を自由に設定できてしまうため、その点で一般的に恣意性が入りやすいと考えられます。
特に「定額譲渡」に該当する場合が問題となります。
詳しくは税理士先生にご確認いただきたい内容ではありますが、以下に簡潔にご説明いたします。
定額譲渡とは低額譲渡とは、資産の価額（時価）に比べて著しく低い価額で譲渡することをいいます。同族間売買で定額譲渡した場合、時価との差額について税務署から課税される恐れがあり注意が必要です。
定額譲渡の個別のケースを列挙すると、
●個人から個人への低廉譲渡
時価より著しく低い価額で取引をした場合、時価と譲渡価額との差額を不動産の購入者に贈与したものとみなして、贈与税が課税されます。
●個人から法人への低廉譲渡
時価の1/2未満で取引をした場合、時価で譲渡したものとみなして個人に対して譲渡所得課税が行われます。また、1/2以上の低額取引でも同族会社の行為計算否認に該当する場合は、みなし譲渡所得課税が行われる可能性があります。また、低額譲渡により譲渡を受けた法人は、時価との差額について受贈益として課税されます。
●法人から個人への低廉譲渡
低廉譲渡であれば法人側は、個人との関係により寄付金（第三者）、役員賞与・賞与（関係者）等になります。個人側は法人との関係により、一時所得（第三者）、給与所得（関係者）等になります。
●法人から法人への低廉譲渡
低廉譲渡であれば、売主側は時価で譲渡したとして売却益が法人税が、買主側は時価で購入したものとみなされ、時価と売買価額の差額に対して、法人税が課税されます。
いずれにせよ、適切な時価を求めることが大事となります。
では、この時価はどのようにして求めるべきか。
以下の5つの求め方があります。
■公示価格・基準地価格に基づいた価格
■相続税評価額
■固定資産税評価額
■帳簿価額
■不動産鑑定評価額
上記の３つめまでは公的指標に基づく価格であり、４つめは会計上用いられる価格であります。
いずれも厳密な意味での「時価」と乖離する恐れがあり、また根拠として説明する際にはやや困難な面があります。
その点において、不動産鑑定評価額は、専門家として公正・中立な立場に立ち価格を判定いたします。
不動産鑑定士が求める価格のうち、正常価格は「市場性を有する不動産について現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で成立するであろう市場価値を表示する適正な価格」と定義されております。
少々難しい表現ですが、これこそが「時価」の判定であり、不動産鑑定評価書は税務署に対しても説得力の高い公的な書面となります。
不動産鑑定評価により、適正な時価を把握したうえで同族間売買を行う。
これにより、想定外の追徴課税リスクも避けることができ、安心して売買を行うことができると考えられます！
