【タワマン裁判】相続税が0円になった「路線価方式」とは？

こんにちは！

神奈川県横浜市の走る不動産鑑定士です！

さて、今回は真面目に時事ネタについて書いてみました。

さて、今回は本年4月19日に最高裁で判決の出た事案に関して書かせていただこうと思います。

いわゆる「タワマン裁判」と呼ばれた

「令和4年4月19日付判決（最高裁判所第三小法廷）相続税更正処分等取消請求事件

　※相続税の課税価格に算入される不動産の価額を財産評価基本通達の定める方法により評価した価額を上回る価額によるものとすることが租税法上の一般原則としての平等原則に違反しないとされた事例」で、

社会に与えたインパクトは強く、ニュース等でも話題になりました。

相続した都心のマンション2棟を路線価方式で財産評価した結果、相続税額が0円となるという驚きの申告内容ですが、それに司法よりNOを突き付けられた結果となりました。

経緯としては以下のとおりです

• 被相続人が亡くなる約3年前に、杉並区のマンションを約8億3,700万円、川崎市のマンションを約5億5,000万円で購入。
• 相続開始後、マンション2棟の財産評価を行う。その際に「路線価方式」を適用し、

杉並区内のマンション約2億円、川崎市のマンション約1億3,400万円という財産評価額が算出された。

被相続人には両マンションを購入資金として約10億円を銀行から借り入れていたことから、結果相続人は0円で相続税申告。

• 国税庁が不動産鑑定士による鑑定評価の算定を求め、相続開始時点において杉並区のマンション約7億5,400万円、川崎市のマンション約5億1,900万円となったことに基づき、追徴課税約3億円の更正処分を行う。
• 相続人は上記の更正処分を不服として申し立てを行い訴訟となる。
• 令和4年4月19日、最高裁判決により国税側の勝訴が確定。

今回、相続人（納税者）側の敗訴となりましたが、主な理由は以下の2点です。

・相続税申告額が0円となった。

・被相続人のマンション購入に際しての金融機関からの借り入れが「節税目的」であったこと。

相続税申告額が0円になったのは相続人側が行った路線価方式での財産評価額と、国税庁側が行った不動産鑑定評価の差に尽き、実に約9億3,900万円もの開差が生じております。

財産評価は鑑定評価額の約1/4にしか過ぎないという結果となっております。

相続税額の計算方法を簡潔に述べますと、被相続人の有する全財産（預貯金や不動産などのプラスの財産から借入金等のマイナスの財産を差し引いた金額）から基礎控除額という金額を差し引き、その金額に相続税率を乗じることで求めます。

では、相続人の計算にあたって用いられた「路線価方式」とはどのようなものでしょうか。

・土地はタワーマンションが接面する道路の路線価を基準に計算し、所有権や敷地権の割合で按分計算します。

・建物は固定資産税評価額を採用する。平成29年度の税制改正により、2018年以後に建設された20階以上のマンションについては高層階の方が高比率で案分されることとなっていますが、基本的に、マンション等の場合は「建物」全体の固定資産税評価額を、各戸に延べ床面積の比率で案分します。

・両者の合算が財産評価額となります。

また、このような部屋を賃貸していればさらに「借家権割合」や「貸家建付地割合」といった減額要素が考慮されるため評価額はさらに低くなります。

建物の固定資産税評価額は通常は経年によって徐々に下がりますが、昨今は都心のマンションは資産価値があがることが多く、またタワーマンションになれば高層階の資産価値は非常に高いものとなっております。

これらの要因も路線価方式の価格との開差を広げる大きな要因となっております。

以前より「タワーマンション節税」として広く富裕層に利用されていたスキームです。

マンションの土地の財産評価は通常、路線価方式を用いるため、所有者は極めて普通に評価したとも捉えられるのですが、

今回適用されたのは「伝家の宝刀」と呼ばれる、通称「総則6項」でした。

これにより従来のタワーマンション節税にメスが入る形となりました。

総則第6項は「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」と定められております。

この「不適当」の基準は明確には定められていませんが、今後はタワーマンション等の購入に際しては「節税」以外の合理的な借り入れ目的がないと難しいとの判断がなされたと思います。

いち不動産鑑定士個人の意見としては、あくまで「時価」として考えた場合、いずれのマンションも3年間でそれほど資産価値が落ちることは考えづらいです。

今後は購入時も不動産鑑定士の評価を行うなどということも考慮すべきかもしれません。

不動産鑑定士の評価の場合には、主には同一マンション内及び周辺の類似マンションの取引より求める「取引事例比較法」。また賃貸を想定しそこから得られる収益性より求める「収益還元法」を重視して鑑定評価額を決定します。

高層マンション等をこれから購入検討されている方がいらっしゃれば、一度気軽にご相談ください。