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借地権について②[ブログ]

投稿日時:2017/12/07(木) 08:18


こんにちは!

「神奈川県横浜市」「不動産鑑定士」といえば「あかつき不動産サービス」です!
神奈川・東京はもちろん全国対応しているフットワークの軽い不動産鑑定士です!


さて、今回より具体的な話に入っていきたいと思います。
まずは借地権の概要から(^^)

借地権には「借地借家法に基づく借地権」と「民法上の借地権」があります。
前者は、「建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権」です。

分かりやすくいうと
「第三者の土地を借りて、その土地に自己所有の建物を建てられる権利」となります。

借りる人の事を借地権者と呼びます。
貸す側の地主さんは借地権設定者や底地人とも呼びます。

地主さんには土地を借りる対価として借地権者は毎月地代を支払います。
「借地借家法に基づく借地権」には種類があり、「土地の賃借権」「地上権」という形態が一般的な借地権と言われるものになります。

一方、「民法上の借地権」は、建物所有を目的としない土地の賃貸借です。月極駐車場や資材置き場などがこれに該当し、民法の規定が適用されます。
これ以降で解説させていただくのは「借地借家法に基づく借地権」となります。
  

借地権のメリットとしてあげられるのは、
・借地人は土地に対する固定資産税、都市計画税がかからない
・所有権をの土地を購入するより安価である
・借地権付建物として借地権の権利を売却する事可能である
等が挙げられます。


ただし、建物は自分のものとなりますが、あくまでもその下の土地(底地)は地主さんのものとなり。
そのため地代の発生や土地賃貸借契約上・借地借家法上で地主さんとの間にどうしても様々な制約が発生してしまうデメリットも存在します。
 

例えば
「増改築や名義変更等に伴い各種手数料が発生する」
「売却や譲渡、増改築には地主様の承諾が必要」

また売却する際も、所有権に比べ土地を借りるだけの権利なので資産価値は低くなってしまいます。


今回はここまでとさせていただきます(^^)




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借地権について①[ブログ]

投稿日時:2017/11/15(水) 21:20


こんにちは!

「神奈川県横浜市」「不動産鑑定士」といえば「あかつき不動産サービス」です!
神奈川・東京はもちろん全国対応しているフットワークの軽い不動産鑑定士です!



さて、最近は借地・底地に関する相談が増えています。
相続対策、相続発生後の売却のための資産価値の把握、適正地代の見直し・・・・等々、多岐にわたります。
最近は旧法の借地権だけでなく、借地借家法に基づく借地や定期借地権の評価も増えてきています。


地主さんや借主(借地人)も適正な価値が分からないまま、いざ相続等が発生した歳、借地権の買取の話等が出た時に困るケースが多々見受けられます。


次回以降、まず簡単な借地の法律の整理から入り、具体的な手法の活用等について数回に分けて書いてい行きたいと思います。


・・・・・たぶん、月に1~2回程度しかかかないと思います。亀のような歩みですが。ふふふ。

よろしくお願いします!






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継続地代の評価[ブログ]

投稿日時:2017/08/18(金) 16:17


こんにちは!


神奈川県横浜市の不動産鑑定事務所「あかつき不動産サービス」です。
特に相続、同族間売買、立退料の評価に強いのが特徴です(^^)



ブログ更新が一カ月ぶりになってしまいました(´;ω;`)ウッ…

今日からまた気持ちを切り替えて、たくさん書きまっせ―(多分)




今日は某弁護士さんより、「現在の地代を見直すための適正な評価ができるか?」
とのご相談をいただきました。


もちろん答えはYESです(^^


鑑定評価上、「継続地代」という評価になります。


過去の契約締結の経緯や、地代改定の経緯等を踏まえ、「現在、いったいいくらが適切なのか?」を評価いたします。
地代は特に、当時の地主と借主の信頼関係等に基づき設定されているため、過去の経緯をないがしろにはできません。
双方の事情を反映しつつ、いわゆる「適切な落としどころ」を探り、地代を決定いたします。


鑑定評価の中でも難しい類型になりますが、当社では豊富な経験がございますので、お気軽にご相談ください!(^^




先日、陸上合宿で名古屋に行ったときに見つけた駅スイーツ。
これ、可愛すぎない???
ふふふ

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立退料の求め方⑤[ブログ]

投稿日時:2017/07/11(火) 11:10


こんにちは!


神奈川県横浜市の不動産鑑定事務所「あかつき不動産サービス」です。
特に相続、同族間売買、立退料の評価に強いのが特徴です(^^)





さて、前回は6/27に書きました、このシリーズ。
極めて更新が遅いので、バックナンバー探されるのも大変かもしれませんね


どれだけの方がこのブログを読んでくださってるかわかりませんが、今日もお付き合いください!
もしかして毎日5000万人の方が見てくれているかも!??(ありえない)
ふふふ。



本日は「賃料差額還元法」についてのご説明です。
賃料差額還元法とは、
「対象不動産の正常実質賃料相当額と実際実質賃料との差額を資本還元して求める手法」です。

・・・ちょっと難しいですかね。。




もう少し優しく表現すれば、

「長きにわたりそのビルにテナントとして入居している場合で賃料水準が相場よりやや抑えられている場合、「借り得」が発生している。そのような際に、新たな物件を探して移転して賃料が高くなる場合には、貸主は借り主に対してその負担分を補償してあげないといけない」

という考えに基づいて求める価格です。





具体例と計算式を以下に記載します。


現状の月額賃料を122,000円、新たに同じような規模の専有部分を借りようとした場合の相場を214,000円とします。
そしてこの場合に差額を還元する「複利年金現価率」は以下の数値を採用します。
(建物が古いため、補償する期間は3年、利回りは7.0%の場合の複利年金現価率を採用。複利年金現価率の詳細はまた機会を改めて説明します)。



【算式】
(同規模・同用途の周辺の相場賃料)ー  (現状の賃料) ×  複利年現価率


【例】
 214,000円/月   -  122,000円/月 =  92,000円
 92,000円  ×  12か月  × 2.62432(※) ≒  2,900,000円
  ※期間3年、利率7.0%の複利年金現価率



  
この手法は、立退きによる経済的な負担増等により、借家人が失うことになる経済的利益を反映しており、説得力の高い手法と位置付けられています。


今回はここまでといたします!(^^)/ 


おそらく、このシリーズは次回で最後となります。
なるべく早めにUPしますね!





 

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立退料の求め方④[ブログ]

投稿日時:2017/06/27(火) 15:57

こんにちは!

神奈川県横浜市の不動産鑑定事務所「あかつき不動産サービス」です。
特に相続、同族間売買、立退料の評価に強いのが特徴です(^^)



今回はかなり迅速に続きを書いてみました!
やればでるな、ふふふ。



今回は、まず
「借家権割合により求める価格」の説明をしたいと思います。


「借家権割合」は、相続時の財産の算定の際に用いられる「財産評価基準」を適用いたします。
現在は、借家権割合は全国一律「30%」となっております。

そして財産評価上の借家権の計算式を準用して、
( 土地価格×借地権割合×借家権割合) +  (建物価格×借家権割合)

と求めます。


土地価格の部分に適用される借地権割合も、財産評価基準に準じます(いわゆる相続税路線価に記載のあるアルファベットの記号)。


ベースとなる土地価格・建物価格自体を通常の鑑定評価の手法で査定し、それに借地権割合・借家権割合を乗じて試算価格が算出されます。



この手法は、「財産評価基準」という、ある意味公的な指標を用いているので数値に客観性があり、説明しやすいという利点があります。
しかし、なぜ借家権割合が30%なのかといわれると厳しい部分もあり、融通に欠ける側面も認められるため、他の手法との兼ね合いで相対的な規範性の高さが変わってきますが・・・・・


「立退料」の評価は実績豊富な当社にご相談ください





さて、先日打ち合わせの帰りに銀座へ。


噂の「GINZA SIX」
ここは高級テナントが中心ですね。
セレブ感を味わってまいりました(^^)

蔦屋書店も壮観!

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そして、有楽町の駅前から移転した「ロフト」にもぶらぶらと。

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