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借地権について⑤[ブログ]

投稿日時:2018/03/13(火) 17:43


こんにちは!

「神奈川県横浜市」「不動産鑑定士」といえば「あかつき不動産サービス」です!
神奈川・東京はもちろん全国対応しているフットワークの軽い不動産鑑定士です!



さて、今日は借地権の種類について書きたいと思います。



↓以下は国交省のサイトより。定期借地権には三つの種類があります。
 

借地権

存続期間

利用目的

契約方法

借地関係の終了

契約終了時の建物

定期借地権

一般定期借地権(法22条)

50年以上

用途制限なし

公正証書等の書面で行う。
[1]契約の更新をしない
[2]存続期間の延長をしない
[3]建物の買取請求をしない
という3つの特約を定める。

期間満了による

原則として借地人は建物を取り壊して土地を返還する

事業用定期借地権(法23条)

10年以上50年未満

事業用建物所有に限る(居住用は不可)

公正証書による設定契約をする。
[1]契約の更新をしない
[2]存続期間の延長をしない
[3]建物の買取請求をしない
という3つの特約を定める。

期間満了による

原則として借地人は建物を取り壊して土地を返還する

建物譲渡特約付借地権(法24条)

30年以上

用途制限なし

30年以上経過した時点で建物を相当の対価で地主に譲渡することを特約する。
口頭でも可

建物譲渡による

[1]建物は地主が買取る
[2]建物は収去せず土地を返還する
[3]借地人または借家人は継続して借家として住まうことができる

普通借地権

30年以上

用途制限なし

制約なし
口頭でも可

[1]法定更新される。
[2]更新を拒否するに
は正当事由が必要。

[1]建物買取請求権がある。
[2]買取請求権が行使されれば建物はそのままで土地を明け渡す。借家関係は継続される。



イメージとしては、
①一般定期借地権
期間が50年以上と長いため、規模のある土地であれば定期借地権付きの分譲住宅やマンション等が考えられます。

②事業用定期借地権
コンビニやファミレス、工場などの利用されることが想定できます。期間は10~20年とするケースが多い印象で、当面の使い道がない土地を活用させる場合などに向いています。


③建物譲渡特約付借地権
土地を借りた事業者がアパート・マンションや店舗・オフィスなどの建物を建てて賃貸経営を行い、期間が満了したら、地主が建物を買い取って賃貸経営を継続していく等の活用が想定できます。


今回は以上です!





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借地権について④[ブログ]

投稿日時:2018/02/28(水) 17:19

こんにちは!

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さて、すっかり間隔の空いてしまっているこのシリーズですが・・・・
引き続き進めて参ります!


前回は「普通借地権」についてでしたが、今回は「定期借地権」に関してのお話となります。

まず、普通借地権に関してですが、借地期間が定められていても地主が正当事由をもって更新を拒絶しない限り

通常契約は自動的に更新延長されてしまいます。

一度借地権設定契約を締結すると地主さんの元へはほぼ返ってこないということになるため、地代を高めに請求する地主さんも多くみられました。そりゃそうなりますよね。

しかも、借主側には借地契約終了時に建物を地主さんに買い取ってもらう「建物買取請求」することができ、「地主の保護」という観点から見ると非常に弱いものでした。
 


一方、定期借地権は、
・土地を将来的に返還してもらいたいと考える地主さん
・一定期間だけ借りられれば良いので地代を安く抑えたいと考える借主さん

これらの利益均衡を図って創設されたものと考えます。


定期借地権の主な要件としては、

①更新がない

②建物買取請求なし

③建物再築のための期間延長なし


となります。

次回は、定期借地権の種類について書いていきたいと思います!


亀のような歩みですが、のんびりとお付き合いください!

では!




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借地権について③[ブログ]

投稿日時:2018/01/19(金) 13:37


こんにちは!

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さて、なかなかのスローペースで進むこのシリーズ、のんびりとお付き合いくださいませ(^^)

借地権には大別すると、
「普通借地権」「定期借地権」に分類されます。


今回は普通借地家に関して簡潔に記載してみます。


普通借地権は、借地借家法において、更新のある借地権をいいます。
これは、定期借地権ではない借地権で、契約期間満了後、借地人が希望すれば、契約が更新されるものです。


また、借地権とは、建物の所有を目的とする賃借権および地上権のことをいいます。
1992年8月1日以前から存在する借地権については、「旧法上の借地権(旧借地権)」として区別され、旧法が適用されます。

現在、普通借地権では、存続期間は当初30年、更新第1回目の存続期間は20年、以降の更新時の存続期間は10年です。

通常は契約満了時に、更新を拒否する正当な事由が地主の側になければ、借地人の希望によって、契約は自動的に更新されます。また、契約終了時に借地人が建てた建物が残存している場合、地主に建物の買取請求ができます。なお、土地の所有権が第三者に移った場合、借地人は第三者に対して借地権の主張(対抗)ができます。

※借地借家法:1992年に施行された、建物の所有を目的とする地上権、土地の賃貸借(借地)、建物の賃貸借(借家)について定めた法律。


今回はここまでとし、次回は定期借地権について触れたいと思います。




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収益改善のご提案のできる鑑定士[ブログ]

投稿日時:2018/01/12(金) 17:25


こんにちは!

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最近は本当に多種多様な不動産評価のご相談を頂きます。
当社の依頼者様は60%が税理士さん・会計士さん、30%が弁護士さんです。

特に税理士さんからのご相談案件は不動産オーナー様や不動産を保有している企業様の紹介が多く、収益面からの価格アプローチが必要となってきます。

不動産鑑定士は物件の評価をする際にはいろいろな資料をお預かりいたします。

例えば貸家(収益物件)であれば、
・登記簿謄本
・建物竣工図、間取り図
・固定資産税納税通知書
・建築時の請負工事の見積書
・建物管理・保守等を外部に委託している場合にはその明細
・火災保険の通知書
・水道光熱費の明細
・テナントとの賃貸借契約書

・・・・ざっと考えただけでもこれらが必要となります
(一部、ない場合でも対応可能な資料もございますが)


これらの資料を日々目にしていますが、ただ見ているだけでは勿体ない。
せっかくなので不動産鑑定士の立場でなにかアドバイス・ご提案ができないかなと考えております。

効果は微々たるものかもしれませんが、多少の収益改善はできるものと考えており、現在来月の本格サービス提供に向けて動いているところです!



・・・続きは、年始のブログ同様、またの機会に。

最近、この寸止め具合が目に余りますね。ふふふ。

詳しく聞いてみたい方はぜひお気軽にご連絡ください(^^)



↓昨日は、サザエさんの街、桜新町で打ち合わせでした。




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借地権について②[ブログ]

投稿日時:2017/12/07(木) 08:18


こんにちは!

「神奈川県横浜市」「不動産鑑定士」といえば「あかつき不動産サービス」です!
神奈川・東京はもちろん全国対応しているフットワークの軽い不動産鑑定士です!


さて、今回より具体的な話に入っていきたいと思います。
まずは借地権の概要から(^^)

借地権には「借地借家法に基づく借地権」と「民法上の借地権」があります。
前者は、「建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権」です。

分かりやすくいうと
「第三者の土地を借りて、その土地に自己所有の建物を建てられる権利」となります。

借りる人の事を借地権者と呼びます。
貸す側の地主さんは借地権設定者や底地人とも呼びます。

地主さんには土地を借りる対価として借地権者は毎月地代を支払います。
「借地借家法に基づく借地権」には種類があり、「土地の賃借権」「地上権」という形態が一般的な借地権と言われるものになります。

一方、「民法上の借地権」は、建物所有を目的としない土地の賃貸借です。月極駐車場や資材置き場などがこれに該当し、民法の規定が適用されます。
これ以降で解説させていただくのは「借地借家法に基づく借地権」となります。
  

借地権のメリットとしてあげられるのは、
・借地人は土地に対する固定資産税、都市計画税がかからない
・所有権をの土地を購入するより安価である
・借地権付建物として借地権の権利を売却する事可能である
等が挙げられます。


ただし、建物は自分のものとなりますが、あくまでもその下の土地(底地)は地主さんのものとなり。
そのため地代の発生や土地賃貸借契約上・借地借家法上で地主さんとの間にどうしても様々な制約が発生してしまうデメリットも存在します。
 

例えば
「増改築や名義変更等に伴い各種手数料が発生する」
「売却や譲渡、増改築には地主様の承諾が必要」

また売却する際も、所有権に比べ土地を借りるだけの権利なので資産価値は低くなってしまいます。


今回はここまでとさせていただきます(^^)




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