ブログ 2017/7

お礼のお手紙[ブログ]

投稿日時:2017/07/12(水) 18:15

こんにちは!


神奈川県横浜市の不動産鑑定事務所「あかつき不動産サービス」です。
特に相続、同族間売買、立退料の評価に強いのが特徴です(^^)



先日、大型案件の評価を行い、お客様に鑑定評価書の納品をしたのですが、こんなお手紙が・・・・


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心から嬉しいものですね!
励みになります!!(^^)/


 

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立退料の求め方⑤[ブログ]

投稿日時:2017/07/11(火) 11:10


こんにちは!


神奈川県横浜市の不動産鑑定事務所「あかつき不動産サービス」です。
特に相続、同族間売買、立退料の評価に強いのが特徴です(^^)





さて、前回は6/27に書きました、このシリーズ。
極めて更新が遅いので、バックナンバー探されるのも大変かもしれませんね


どれだけの方がこのブログを読んでくださってるかわかりませんが、今日もお付き合いください!
もしかして毎日5000万人の方が見てくれているかも!??(ありえない)
ふふふ。



本日は「賃料差額還元法」についてのご説明です。
賃料差額還元法とは、
「対象不動産の正常実質賃料相当額と実際実質賃料との差額を資本還元して求める手法」です。

・・・ちょっと難しいですかね。。




もう少し優しく表現すれば、

「長きにわたりそのビルにテナントとして入居している場合で賃料水準が相場よりやや抑えられている場合、「借り得」が発生している。そのような際に、新たな物件を探して移転して賃料が高くなる場合には、貸主は借り主に対してその負担分を補償してあげないといけない」

という考えに基づいて求める価格です。





具体例と計算式を以下に記載します。


現状の月額賃料を122,000円、新たに同じような規模の専有部分を借りようとした場合の相場を214,000円とします。
そしてこの場合に差額を還元する「複利年金現価率」は以下の数値を採用します。
(建物が古いため、補償する期間は3年、利回りは7.0%の場合の複利年金現価率を採用。複利年金現価率の詳細はまた機会を改めて説明します)。



【算式】
(同規模・同用途の周辺の相場賃料)ー  (現状の賃料) ×  複利年現価率


【例】
 214,000円/月   -  122,000円/月 =  92,000円
 92,000円  ×  12か月  × 2.62432(※) ≒  2,900,000円
  ※期間3年、利率7.0%の複利年金現価率



  
この手法は、立退きによる経済的な負担増等により、借家人が失うことになる経済的利益を反映しており、説得力の高い手法と位置付けられています。


今回はここまでといたします!(^^)/ 


おそらく、このシリーズは次回で最後となります。
なるべく早めにUPしますね!





 

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平成29年度 路線価に関して[ブログ]

投稿日時:2017/07/04(火) 16:35


こんにちは!

神奈川県横浜市の不動産鑑定事務所「あかつき不動産サービス」です。
特に相続、同族間売買、立退料の評価に強いのが特徴です(^^)



さて、昨日ですが、平成29年の路線価が公表されました。

都心は当然のごとく、総じて上昇傾向ですね。

さて、不動産関連専門のWEBニュースサイト「スマイスターマガジン」様に
二つの記事を掲載いただきました。


なかなか面白い切り口の記事になっておりますので、ぜひご一読いただければ幸いです。
森友学園等の問題にもさらりと切り込んでいます。
そしてまさかの週刊文春まで!

ふふふ。


https://www.sumaistar.com/magazine/article/column/sumaistarmagazine/5627
https://www.sumaistar.com/magazine/article/column/sumaistarmagazine/5628






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