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こんな悲惨な相続にならないように!![ブログ]

投稿日時:2017/02/27(月) 18:56

 

こんにちは!

 

神奈川県横浜市の不動産鑑定事務所「あかつき不動産サービス」です!

 

 

さて、今回は不動産鑑定にまつわるとある相続の現場を紹介させていただきます。

 

 

某弁護士さんからのご相談ですが、とあるIT系の社長が自宅で突然死されたそうです。

40歳過ぎという若さ。

自分と同年代・・・・・そう考えるとゾクッとしますねー。。

 

 

そうなると当然、相続が発生します。

法定の相続人は、奥様と娘さんのお二人。原則的には二人が1/2ずつ相続することになりますね。

 

 

自宅も都内の高級住宅街に豪邸を構え、絵にかいたような幸せな一家でした。

 

 

・・・・と思いきや、

相続財産の調査を調べているうちに、実は某有名高級マンションの一室を保有していることが判明しました。

 

私は、そのマンションの評価(時価の判定)を行いました。評価額は約1億円でした。

 

 

 

ではなぜ、このマンションの評価を行ったのでしょうか?

実は、このマンションの名義人が、亡くなった社長が1/2。

残りの1/2は若い女性でした。

 

 

そう、このマンションは「愛人と過ごすための別宅」だったのです。

 

なんてことだ!!

うらやま・・・・いや・・・ひどい話ですね。。

 

 

ということで、相続発生時の持分が

「愛人1/4、妻1/2、娘1/2」となっており、ご親族側は気持ち悪いので愛人に買い取ってほしいとのことでした。

しかし愛人はまだ若く、当然そんなお金はありません。

 

 

一体なぜ、愛人と共有にしたのでしょう?

永遠の謎。まさに死人に口なしですね。

 

 

この問題、結局まだ解決しておらず、今後どのような道を辿るのかは分かりませんが、このようなトラブルに巻き込まれないために相続対策はしっかりやっておかなければなりませんね。ちょっとこのケースでは遺言書きづらいですけどね。ふふふ。

 

 

 

不動産に関する相続対策なら、ぜひ気軽にご相談ください!

 

よく「相続」は「争続」とはよく言ったものですねー。

 

自分は愛人にうまく財産を残す・・ではなく、家族を大事にしていきたいなと思います!


 

適正な地代の水準とは?[ブログ]

投稿日時:2017/02/26(日) 21:58

こんばんは!

 

「走る不動産鑑定士」の藤田です!

 

 

しかし今晩もまた冷えますね…バナナで釘が打て、新鮮なバラも握って崩れそうな勢いです。

そんなCMが昔ありました。これがわかる人は年齢がバレちゃいますね。ふふふ。

 

 

 

 

さて、本題ですが・・・

最近、借地問題に関する相談が増えてまいりました。

 

特に自宅が借地の場合、古くからの契約が多く、当時の地主さんも借主(借地人)も亡くなってしまい代替わりしていたりする場合、今まで双方の長期に渡る信頼関係が希薄になってしまっています。

 

 

そのような場合に考えられる問題のひとつとしては、契約更新時の「地代改定」。

古い契約のまま地代改定もきちんと行われないままだと、極めて低い水準であったりします(逆に不相応に高い場合もあるでしょう)。

 

では、どのあたりが地代の「妥当な水準」といえるのか?

 

 

これは非常に難しく、なかなか一概に答えられる問題ではないかもしれません。

地域性もありますし、前述のように地主さんと借主の力関係・信頼関係により成立している部分もあります。古い契約の場合には書面で交わされず口頭で契約されているケースもありますし、書面で契約されていても「地代は米5俵とする」といったものまで見たことがあります。

本当に状況は様々です。

 

 

経験則からすれば、1都3件の住宅地の標準的な地代水準は

「年額公租公課の3.5~4.5倍」といったところでしょうか。

「公租公課」とは固定資産税・都市計画税の年額合計のことを差します。

 

過去には、年額公租公課の0.9倍や、6.5倍という水準も地代も見たことがあります。

その場合には、どうしてこのような水準になったのかを紐解いていく必要もありますね。

 

 

 

我々不動産鑑定士にご相談いただければ、その土地の地域性や個別性、借地契約の内容等を踏まえ、適切な地代水準を算出することも可能です。

 

借地関係は売却等をしない限り、非常に長く続くものですから、感情論だけでなく客観的な第三者による判断が必要であると思います。

 

 

 

ぜひ気軽にご相談ください!(^^)

 

 

 

この時期は繁忙期で体力勝負!

画像は、お客様のために日々体力を養う藤田です。

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不動産勉強会「城(KIZUKI)の会」[ブログ]

投稿日時:2017/02/24(金) 09:18

こんにちは!

神奈川県横浜市の不動産鑑定事務所「あかつき不動産サービス」です!
 

さて、二カ月に一度、共同主催している不動産関連の勉強会「KIZUKIの会」。



初の女性講師 を迎えたこともあってか、確定申告前の時期にもかかわらず、多くの方にご参会いただき、大変盛り上がりました。(特に懇親会は、会場のサイズも相まって特筆すべき一体感でした。)

今回のセミナー講師は、

◆司法書士  寺島 優子 先生

に登壇してもらいました。

 

「空き家問題の実態 ~プロとしてこれから取り組めること~」をテーマに、統計や様々データをもとに、ご自身で対応された案件など、具体的なケースを交えて存分にお話をしてもらいました。
空き家問題は、近年、社会問題として取り上げられていることが増えておりますが、実際の現場や法律関係などを理解している専門家は少ないのが現状です。

寺島先生のセミナーを拝聴して、空き家問題は、士業だけでなく、市区町村などの自治体はもちろん、金融機関や不動産会社、建築事務所などあらゆるプロフェッショナルが参画することで、早期解決につながると感じました。
これからは、正しい専門知識はもちろん、柔軟な発想と現実的なスキームを組める能力が、不動産に携わるプロフェッショナルに求められる時代が来るでしょう。

寺島先生、どうもありがとうございました。


さて、当会の勉強会も11回を迎えましたが、これからも有益なセミナーを開催して参りますので、引続き、宜しくお願い致します。
次回の開催は、平成29年4月を予定しております。
 

次回のセミナー講師は、株式会社常盤不動産の『絶対的若手エース 三好様』に「稼働率101%の極意」というテーマで、空室対策や満室稼働後の更なる収益最大化、損失の最小化などをお話しいただきます。


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軽井沢町→佐久市→長野市出張[ブログ]

投稿日時:2017/02/21(火) 18:07

こんにちは!

神奈川県横浜市の不動産鑑定事務所「あかつき不動産サービス」です!

昨日と昨日で長野に出張に行ってまいりました。


会社の保有している不動産を関連会社間に移転するための適正価格の評価のご依頼です。


本社は東京ですが、全国各地に不動産を保有されています(支社、保養所、工場、倉庫、研修施設等・・・)

今回あその第一弾の出張でした(^^


しかし、軽井沢は寒い・・・・
「軽井沢 寒くて心が 重い沢」
なんていう一句を詠んでみました。ふふふ。



↓対象地がわからないぐらいの雪でした。
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土地のリスクを知るには[ブログ]

投稿日時:2017/02/13(月) 19:01

こんにちは!

 

神奈川県横浜市の不動産鑑定事務所「あかつき不動産サービス」です!

 

さて・・・・

日本はいうまでもなく地震大国です。

 

 

東日本大震災の衝撃の映像も、いまだに皆様の脳裏に強烈に残っているのではないでしょうか。

本当に怖いのは、地震のみならず、その後に続く津波や浸水、液状化による被害だということも明らかになりましたね。

 

 

以下のような指標を参考にされて、不動産を買う前に地震や災害等のリスクを事前に把握しておくことで、同時に「安心」も買われてみてはいかがでしょうか?

 

①国土交通省「洪水ハザードマップ」

http://disaportal.gsi.go.jp/

 

全国の各自治体のサイトともリンクしており、概ね全国の想定される水害の程度を把握できます。

 

 

 

②国土交通省 国土地理院「都市活断層図」

http://www.gsi.go.jp/bousaichiri/active_fault.html

 

意外と知らない活断層。でも実はとても大事な情報です。

重要事項説明書でも、このあたりの記載はない(のが一般的)ので自分で調べておくしかないでしょう。

 

 

③「全国揺れやすさマップ」

http://www.jjjnet.com/jishin_yure_map.html

 

Jコーポレーション様という企業がまとめているデータベース。

「揺れやすさ」というシンプルで、かつ最も怖さを感じるこの指標は、ぜひ一度見とくべきかと思います。

 

 

 

④全国液状化マップ

https://www.s-thing.co.jp/ekijyoka/

 

都心でも浦安市が液状化したのは記憶に鮮明に残っている方も多いのではないでしょうか。

こちらも一般企業のサムシング様がまとめております。

 

 

 

⑤地盤サポートマップ

http://www.jiban-portal.jp/

 

こちらも一般企業のジャパンホームシールド様がまとめているサイト。

地盤というものも一般の方にはわかりづらい情報ですので、ぜひ有効に活用してみてください。

 

 

 

まだまだ他にもたくさんありますが、また改めて情報提供させていただければと思います(^^)

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