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借家権(立退料)の評価⑥[ブログ]

投稿日時:2016/03/31(木) 13:00


こんにちは!

「神奈川県横浜市」「不動産鑑定士」といえば「あかつき不動産サービス」です!
神奈川・東京はもちろん全国対応しているフットワークの軽い不動産鑑定士です!


昨日は、夕方に麻布十番近くのカフェで仕事の打ち合わせ
とても有意義な話ができ、モチベーションも上がっております!




さて、前回は3/18に書きました、このシリーズ。
10日に一度ぐらいの更新なので、バックナンバー探されるのも大変かもしれませんね

毎日、いろいろ変化をつけてブログを書こうと思うとこうなってしまいます・・・・


どれだけの方がこのブログを読んでくださってるかわかりませんが、今日もお付き合いください!
もしかして毎日5000万人の方が見てくれているかも!??(ありえない)




本日は「賃料差額還元法」についてのご説明です。
賃料差額還元法とは、
「対象不動産の正常実質賃料相当額と実際実質賃料との差額を資本還元して求める手法」です。

・・・ちょっと難しいですかね。。





もう少し優しく表現すれば、

「長きにわたりそのビルにテナントとして入居している場合で賃料水準が相場よりやや抑えられている場合、「借り得」が発生している。そのような際に、新たな物件を探して移転して賃料が高くなる場合には、貸主は借り主に対してその負担分を補償してあげないといけない」

という考えに基づいて求める価格です。





具体例と計算式を以下に記載します。


現状の月額賃料を122,000円、新たに同じような規模の専有部分を借りようとした場合の相場を214,000円とします。
そしてこの場合に差額を還元する「複利年金現価率」は以下の数値を採用します。
(建物が古いため、補償する期間は3年、利回りは7.0%の場合の複利年金現価率を採用。複利年金現価率の詳細はまた機会を改めて説明します)。



【算式】
(同規模・同用途の周辺の相場賃料)ー  (現状の賃料) ×  複利年現価率



【例】
 214,000円/月   -  122,000円/月 =  92,000円
 92,000円  ×  12か月  × 2.62432(※) ≒  2,900,000円
  ※期間3年、利率7.0%の複利年金現価率



  
この手法は、立退きによる経済的な負担増等により、借家人が失うことになる経済的利益を反映しており、説得力の高い手法と位置付けられています。


今回はここまでといたします!(^^)/ 


おそらく、このシリーズは次回で最後となります。
なるべく早めにUPしますね!




↓今日の歌 「ヒステリックブルー 春 spring」

https://www.youtube.com/watch?v=3_qHLGrRB4g

 


                                    







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ひとつひとつ[ブログ]

投稿日時:2016/03/30(水) 10:52


こんにちは!

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神奈川・東京はもちろん全国対応しているフットワークの軽い不動産鑑定士です!


昨日は某弁護士さん、保険のトップセールスの方と打ち合わせ。
そして今日はこれから、某女性税理士さんと打ち合わせ。


打ち合わせの内容jも多岐にわたり、空家対策(不動産業者として)、立退料の評価の相談、同族間の売買の評価の相談、事業承継のスキーム作り・・・・


ひとつひとつ前に進めていきたいと思います(^^)/


↓昨晩行った赤坂サカスのお店。丸の内にも店舗があり、よく利用してます。
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↓東京ミッドタウン隣接の桧町公園。桜!
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ふと聞きたくなったので
「「いきものがかり SAKURA」
https://www.youtube.com/watch?v=2ElZswXgISU







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空家は「家との離婚」[ブログ]

投稿日時:2016/03/29(火) 13:21


こんにちは!

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神奈川・東京はもちろん全国対応しているフットワークの軽い不動産鑑定士です!



さて・・・・
少々古い記事ですが、野村総研さんがまとめたデータがございます。
http://news.mynavi.jp/news/2015/06/22/290/


2013年の実績値で、空家は約13%。2033年には30%超になるとの予測です。

私の実家も、親兄弟がなくなってしまい空家になっています。
東京と横須賀という微妙な距離感により、「いつか処分しなければ」と思いながらも問題を先送りにしてしまっている事実。
そういう方も多いのではないでしょうか?



そして、いざ本当に売却して「サヨウナラ」しようと思っても、昔の懐かしい思い出、楽しかった記憶がその土地固有の空気となりご自身の肌に「さみしいな」という一抹の未練となってまとわりつくのではないでしょうか。



現在、3人に一人が離婚するといわれている時代。
2033年と先のことながら、空家も同じような割合となっていきます。

僕はこの空家問題を考えるとき、いつも「何か離婚と似ているな」と感じてしまったりします。


離婚はしないで済むなら、きっとしないほうが良いのでしょうけどね・・・・・
(まだ自分自身は離婚はしてませんが


でもどういう形であれ、実家との決別というのはいつかやってきます。
空家として処分を考える場合だけでなく、ご自身が先に亡くなって実家を残してこの世を去ってしまうこともありますしね。


                                                                             
当社でも、このような問題に積極的に取り組んでいかなければな、と思いを強くしております! 






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宿泊施設不足と旅行会社の動き[ブログ]

投稿日時:2016/03/28(月) 23:17


こんにちは!

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国内の宿泊施設が不足していると言われている昨今。
2020年には東京オリンピックも控え、この動きはますます深刻化していくものと思われます。



そこで、いわゆる旅行見積もりサイトなどでは、シティホテルやビジネスホテルに次ぐ新たな宿泊施設を調達できる仕組みづくりを模索しているとか。

そこで注目されているのが民泊。
旅行系会社にとっては不動産会社との連携が必要になってくるわけです。


しかし一方で、「フロント機能のない賃貸住宅は、緊急時の対応に時間がかかる」との慎重論も。


今後も最善の道を模索しつつ、両社の連携は高まっていくことでしょう。




・・・・・という自分は今日はまだ仕事しております。。
あともう少し、がんばらねば!(^^)/


↓昼に大事なお客様と食べた、横浜「角平」のそば。
時々来るとホッとします。
横浜にお越しの際にはぜひ!(最近は六本木にいることも多いですが・・・(
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春ですね![ブログ]

投稿日時:2016/03/27(日) 12:48


こんにちは!

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もうすぐ春ですね。
今日も勉強会で西新宿へ。


↓桜もまだ3分咲きぐらいかな?
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昨日の夜は、最近お気に入りの「うまや」で。
仕事仲間というか友達というか・・・・の方ととりとめもない話を。
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でも、こんな話の中から仕事のアイディアって出てきたりするものですね。


今日の午後もよい学びがありますように。



昨日も今日もたくさん勉強したので、夜はがつっと飲みます!(^^♪




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2016年3月

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空家は「家との離婚」
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春ですね!
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今日はお勉強
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「士業ネットワークのあかつき不動産」 HP開設しました!
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都心のビルの空室率
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平成28年度 地価公示
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広大地の可否判定、複雑な画地の評価に強い不動産鑑定士
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FESTAの準備
2016/03/20(日) 16:36
本日、シーズン初戦(陸上の話)
2016/03/19(土) 08:21
明日はいよいよ・・・・・
2016/03/18(金) 15:34
借家権(立退料)の評価⑤
2016/03/17(木) 08:40
久々に体調不良でした・・・・
2016/03/16(水) 16:34
「相続税」は庶民の税金
2016/03/15(火) 16:38
鑑定士として空家問題、相続問題について思うこと
2016/03/14(月) 14:20
不動産オーナー様からの評価のご相談
2016/03/13(日) 07:31
どんな不動産でも評価できます
2016/03/12(土) 07:34
短期スクールに通います
2016/03/11(金) 13:00
3・11
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市街化調整区域物件の評価
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借家権(立退料)の評価④
2016/03/05(土) 07:41
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2016/03/03(木) 07:24
名刺を新調しました!
2016/03/02(水) 14:25
賃貸等不動産の時価評価
2016/03/01(火) 14:26
同族間売買の評価(若手女性税理士さんより)