ブログ 2015/6

不動産と相続②[ブログ]

投稿日時:2015/06/24(水) 08:23

さて、今回より数回にわたり「相続税の申告時おいて、財産評価より不動産鑑定が役に立つケース」を事例を踏まえて書かせていただきます。
不定期でのんびり書いていこうかと思っております。




まず、第一回目は、「道路付けの劣る土地①」です。




通常、建物が建築可能な土地の要件として
「建築基準法上の道路に2m以上の幅で接すること」
が挙げられます(これを「接道義務」といいます)



鑑定評価上は、接道義務を満たしていない土地は、道路との接面部分を拡幅するための隣地買収費用等を考慮して減価します。




一方、財産評価の算式としては、「無道路地に準じた評価」を行います。



無道路地の評価は、財産評価基本通達20-2より、以下の通りとなります。





路線価×奥行価格補正率×不整形地補正率=1㎡の評価額・・・・・・・・・①
 路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率×奥行長大補正率=1㎡の評価・・・②
  ※上記①②のいずれか低い方の価額を採用
  1㎡あたりの評価額×地積=不整形地としての価額
 
  不整形地としての価額 - 無道路地のしんしゃく  = 財産評価額
 
 
 
 
次回以降、過去の実際の事例を基に、財産評価額と不動産鑑定評価額を比較していようと思います。
 
では!
 

不動産と相続①[ブログ]

投稿日時:2015/06/22(月) 04:19

おはようございます!


最近はとても暖かい天気が続きますね・・・というよりも暑い!!
 
でも、こんな日でも元気に頑張りましょう!わっしょい!
さて・・・・今日はベタなテーマですが。。。

相続税の改正が本年1月に実施され、相続税はもはや「庶民の税金」であるという点について検証してみようと思っております。

まず、改正前の相続税の課税対象は
「基礎控除(5000万円)+(相続人の数×1000万円)」以上の方でした。
最近の少子化傾向も加味し、相続の数を「配偶者1名、子1名」とすれば7000万円以上の財産を持っていれば相続税がかかることになります。

・・・ところが、改正後にこの算式が代わり
「基礎控除(3000万円)+(相続人の数×600万円)」以上の方が課税対象となりました。
この場合には、上記と同じ相続人の数の場合、4200万円以上の財産を有していると相続税の課税対象となり、実質40%の増税です。

では、現在の不動産価格の取引水準はどのぐらいでしょうか?
家屋は時間の経過とともに価値が減少するため、ここでは住宅地内の土地取引価格について検証してみます。
当社のある横浜市西区、及び近接する東京都大田区内の土地の相場を以下に記載いたします。
(いずれも最寄り駅から徒歩10分以内で、敷地規模70~120㎡で検索。あくまで相場としてお考え下さい)

① 横浜市西区
  単価:130万円/坪~150万円/坪が相場
  総額:3,000万円~4,500万円程度が相場

②東京都大田区
  単価:140万円/坪~200万円/坪が相場
  総額:3,500万円~6,000万円程度が相場

このように、標準的な土地取引価格を見ても、上記の課税標準は決してハードルが高いものではないと検証されました。
これに、家屋の価格が上乗せされるとなれば、このエリア内に住宅を持っている人にとっては無視のできず「庶民の税金」と言っても言い過ぎではないと思います。


さらに都心になれば土地取引水準も上がりますので、多大な相続税がかかることも予想されます。
このような事実を踏まえつつ、相続対策はなるべくお早めにご検討されることをオススメいたします!

相続税は庶民の税金[ブログ]

投稿日時:2015/06/17(水) 16:29

こんにちは!

さすがに梅雨なので、すかっとしない天気が続きますね。。
 でも、こんな日でも元気に頑張りましょう!わっしょい!




さて・・・・今日はベタなテーマですが。。。
相続税の改正が本年1月に実施され、相続税はもはや「庶民の税金」であるという点について検証してみようと思っております。





まず、改正前の相続税の課税対象は
「基礎控除(5000万円)+(相続人の数×1000万円)」以上の方でした。



最近の少子化傾向も加味し、相続の数を「配偶者1名、子1名」とすれば7000万円以上の財産を持っていれば相続税がかかることになります。




・・・ところが、改正後にこの算式が代わり
「基礎控除(3000万円)+(相続人の数×600万円)」以上の方が課税対象となりました。



この場合には、上記と同じ相続人の数の場合、4200万円以上の財産を有していると相続税の課税対象となり、実質40%の増税です。





では、現在の不動産価格の取引水準はどのぐらいでしょうか?
家屋は時間の経過とともに価値が減少するため、ここでは住宅地内の土地取引価格について検証してみます。




当社のある横浜市西区、及び近接する東京都大田区内の土地の相場を以下に記載いたします。
(いずれも最寄り駅から徒歩10分以内で、敷地規模70~120㎡で検索。あくまで相場としてお考え下さい)


①横浜市西区  
  単価:130万円/坪~150万円/坪が相場
  総額:3,000万円~4,500万円程度が相場



②東京都大田区
  単価:140万円/坪~200万円/坪が相場
  総額:3,500万円~6,000万円程度が相場





このように、標準的な土地取引価格を見ても、上記の課税標準は決してハードルが高いものではないと検証されました。



これに、家屋の価格が上乗せされるとなれば、このエリア内に住宅を持っている人にとっては無視のできず「庶民の税金」と言っても言い過ぎではないと思います。



さらに都心になれば土地取引水準も上がりますので、多大な相続税がかかることも予想されます。





このような事実を踏まえつつ、相続対策はなるべくお早めにご検討されることをオススメいたします!

HPリニューアル&ブログ引っ越しのお知らせ[ブログ]

投稿日時:2015/06/11(木) 21:22

こんばんは!


今日は二つほどお知らせがございます。

まず一点目ですが、HPをリニューアルいたしました!

http://ak-service.co.jp/


今回、こちらにお願いして制作していただきました!

http://www.b-labo.co.jp/

従来のものに比べるととても見やすくすっきしたHPになりました!

なかなか「自分大好き!」と言わんばかりに自分が前面に出ていて照れくさくもありますが(^^♪


また、ブログも従来のアメブロから、HP内のブログに移転することになりました。
暫くは同じ内容をアメブロ、HP内ブログの両方に書こうかなとは思っておりますが。


これを機に心機一転、皆様にもっと貢献できるよう日々研鑽に努めていきたいと思います!

今後とも「㈱あかつき不動産サービス」をよろしくお願い申し上げます!

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