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現物出資の際の不動産評価

[相続あれこれ] 投稿日時:2017/10/22(日) 17:44

こんにちは!

「神奈川県横浜市」「不動産鑑定士」といえば「あかつき不動産サービス」です!
神奈川・東京はもちろん全国対応しているフットワークの軽い不動産鑑定士です!



さて、
先日、弁護士の先生より「現物出資の際の不動産評価」のご依頼を2件いただきました。


現物出資とはなんぞや?なぜ不動産鑑定が必要なのか!??

ご説明していきたいと思います。

現物出資とは、平たくいえば会社設立の時などにパソコン、不動産、車、債券や有価証券など、金銭以外のもので出資することを言います。
会社設立の出資の時でも可能ですし、のちに増資するときでも可能です。


不動産を現物出資する場合には、「不動産鑑定士による鑑定証明書と弁護士や税理士による適正価格証明書」が別途必要になります。また、出資者と会社の両方に税金が課税されます。


上記の「鑑定証明」というのが、我々が普段作成する「不動産鑑定評価書」に該当します。


かつて、不動産鑑定評価額を不当に高く出し、出資財産を水増しするという「偽計事件」もありました。
世間に不動産鑑定士が好ましくない形で報道されてしまい、業界内にも激震が走りました


不動産鑑定士として評価する際には、公正・中立な視点を保つことを忘れてはいけませんね・・・・



本日は衆議院選挙ですね!
雨の中投票所に行ってまいりました(^^)
 





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いろいろな家の「価値」が分かってこそ、できる相続対策

[相続あれこれ] 投稿日時:2016/12/23(金) 12:09

こんにちは!

神奈川県横浜市の不動産鑑定士事務所「あかつき不動産サービス」です!
 

 

皆様、この三連休はいかがお過ごしでしょうか?

自分は・・・基本的には仕事です。

今年は例年にない量のお仕事をいただき、2月半ばまでお休みのない状態です。

売れっ子漫画家にでもなった気分です。


その分、ブログが少々ご無沙汰になってしまいましたけどね(´;ω;`)

 

 

さて・・・

私が不動産鑑定士としてご提供しているサービスの中に、
「相続税財産評価・時価評価報告書」の作成というものがあります。

 

内容は、まさにタイトルのとおりですが、評価対象不動産について、時価(いわゆる不動産鑑定評価額)と相続税財産評価額を併記して一冊の書類として作成するものです。

結局、円滑に遺産分割や相続対策を進めるためには、両方を知らないとできないのですよね。

                         

通常は相続税の申告は「相続税財産評価額」で行います。
(「鑑定評価額」で申告したほうが有利な場合もありますが)

 

 

しかし、
・その不動産を売却して金銭で分割したい
・相続人のうち誰かひとりが不動産を相続し、ほかの相続人はその不動産価値のうちの相続分相当額だけ金銭で代償を受けたい

等々のニーズがあると思います。

 

相続税財産評価というのは、いわゆる路線価をベースにして算出するのですが、一定の算式や補正率に基づいているものではありますが、税理士さんでも精通していない方が多いです。

このような場合、「不動産の価値を図るプロ」の不動産鑑定士にお任せ下さい!

 

                                 
・・・ただし、不動産鑑定士でも財産評価に精通している人は多くはないので、要は僕にお任せ下さい!
(^O^)

 

この報告書があれば、「納得の相続対策」「円満な遺産分割」のたたき台になること間違いなしです!

現在では不動産管理会社様が地主様向けのサービスとして活用してくださっております。

ご興味ある方はぜひお問い合わせください!

 

ぜひ、たたき台として活用していただいて、このお店で「カツオの叩き」を食べてください。
サザエさん一家が相続でもめないよう祈ります!(^-^)

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不動産の分割方法について

[相続あれこれ] 投稿日時:2016/12/06(火) 08:47

こんにちは!

神奈川県横浜市の不動産鑑定事務所「あかつき不動産サービス」です!
 

いよいよ12月。

寒くなってまいりましたが張り切っていきましょう!

 

 

さて、

不動産の鑑定評価の業務に携わっていると、相続関連の案件も多くご相談いただきます。

 



多くの方にとって相続時に一番困るのは「不動産」だと思います。


どのように分けたら良いか、またそもそも換価したときにどの程度の価値があるのかが非常に把握しづらいものです

一例としてですが・・・
親の遺産が自宅しかなく且つ相続人が複数いる場合の自宅の分け方には大きく分けて自宅を残すか、売却するかという選択を前提に4つの方法が考えられます。



<自宅(不動産)の遺産分割方法>

●自宅を残す 
①現物分割 
相続人1人が単独取得する
土地を分割して分割後の土地をそれぞれ単独取得する

 


②代償分割
相続人の1人が自宅を単独取得し、他の相続人は自宅を相続した人 より不動産に代えて相応の金銭を取得する


③共有 自宅を相続人共同で取得する


●自宅を売却する 
④換価分割 売却代金を相続人で分ける

                                 

今回は細かいご説明は省略させていただきますが、上記のいずれの方法をとるにせよ、一度不動産鑑定士による時価(現時点での処分価格)を相続対策として把握しておくことをお勧めいたします。

まず適正な価値がわからなければ対応のしようもないですからね(^^)

 



相続対策は「まだ自分たちには早いかな・・・・」なんて思っているとあっという間に必要な時が来てしまうものですから。

早すぎるということは決してないと思います。

 



・・・自分も永遠の高校生だと思っていたら、あっという間に40歳すぎてしまいました。
きっとあっという間に元気な80歳になっていることでしょう。

普段より顔がラクダに似ているといわれるのですが、顔はますますしわくちゃになって、よりラクダに近くなるでしょうね。

「相続は ラクではないが 顔ラクダ」
・・・意味のない一句でしたね。ふふふ。

 


ぜひ気軽にご相談ください!

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高圧線下地の評価①

[相続あれこれ] 投稿日時:2016/04/08(金) 17:41


こんにちは!

「神奈川県横浜市」「不動産鑑定士」といえば「あかつき不動産サービス」です!
神奈川・東京はもちろん全国対応しているフットワークの軽い不動産鑑定士です!


本日は新宿にて、知人にご紹介いただいた素敵な税理士さんと打ち合わせでした。

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↑新宿花園神社。散りかかってはいますが、まだ桜がきれいでした。




 

今日は、不定期で書いている「相続税財産評価より、不動産鑑定評価の方が有利なケース実例」のうち、「高圧線下地」について述べさせて頂こうと思っております。



 

まず、高圧線下地の財産評価の算式についておさらいしてみたいと思います。

基本的には「区分地上権」の準用となります。
 

●高圧線下地の評価(評基通27(4)、27(5)の準用)

  

 自用地評価額 - 区分地上権に準ずる地役権の価額(※) = 財産評価額

 ※家屋の建築が全くできない場合・・50%もしくは地役権に適用される借地権割合のいずれか高い割合

 ※建物の構造、用途等に制限を受ける場合・・30%




 

一方、不動産鑑定においても、建物の建築制限の影響を当然考慮します。

加えて、高圧線下地は「風切り音や、心理的不安感」といっった心理的影響を考慮し、減額いたします。最近では電磁波による健康被害なんていうことも言われておりますが。



 

今回はここまでで、次回は具体例を取りあげて行きたいと思います!(^^♪
 






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広大地の可否判定、複雑な画地の評価に強い不動産鑑定士

[相続あれこれ] 投稿日時:2016/03/22(火) 16:53


こんにちは!

「神奈川県横浜市」「不動産鑑定士」といえば「あかつき不動産サービス」です!
神奈川・東京はもちろん全国対応しているフットワークの軽い不動産鑑定士です!




暖かくなりましたね~smiley
今日は一日ドライブ(もちろん仕事で)だったので気持ちよかったです(^^)/
 

 


さて・・・

現在、業務として税理士先生向けに「広大地の適用の可否判定」や「相続税財産評価額より鑑定評価額を入れたほうが良いか否かの判断」を業務として拡大しております。



 

私は、不動産鑑定士試験合格後、「㈱日税不動産情報センター」にて勤務しておりました。

税理士協同組合が出資されているこの会社は、税理士先生からご相談をいただいた不動産に関して適切に仲介を行うことを主業務としておりますが、その中で、様々な不動産に関する問題を解決するための一環として「不動産鑑定部」が創設されました。


 

私は、その創設直後に入社し、税理士先生の顧問先企業の同族間売買や現物出資のための不動産鑑定を行っていました。

もちろん、相続案件も多数携わっており、その経年が現在に生きていると思います。


 

「相続に強い不動産鑑定士」

これが、他の不動産鑑定士と比較した場合の「強み」だと思っております。


 

ですので、広大地の判定等に関しても、ポイントをおさえているとの自負がありますので、ぜひ気軽にお問い合わせいただければ幸いです(^O^)

複雑な画地の財産評価に関してもご相談ください!



 

今後、不定期で財産評価(広大地含む)に関する記事を書かせて頂こうと思っておりますので、目を通していただければ幸いです!





※昨晩は新橋で焼肉食べながらミーティングでした。美味しかった!
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