ブログ 2019/7

奄美大島へ(プライベート)

[日々のいろいろ] 投稿日時:2019/07/22(月) 08:26

こんにちは!
横浜の走る不動産鑑定士です!

金曜日お休みをいただき、19日~21日の三日間で奄美大島に行ってまいりました。

初上陸!


当初の天気予報では豪雨frownwink
「飛行機飛ぶのかな?」と心配になるような状況でしたが、結果的には金曜と土曜は曇り(雨は夕方ちょっとだけ)。
日曜日は半日しか居られずに残念なぐらい快晴でしたsmiley


マングローブをカヌーで巡り、名物の「鶏飯」はじめ地元料理を堪能し、高台からの眺望は絶景でした。



↓陸上競技場でも練習しました!



↓最終日のきれいな海!



↓マングローブをカヌーで巡っている際に、仕事の電話。忙しいフリをしてみました。ふふふ。



↓滞在中に二回も行って食べたジェラート


↓鶏飯は名物料理




奄美はそのままの自然が多く残っている島で、マクドナルドもケンタッキーもない、セブンイレブンもローソンもない(ファミリーマートはある)、チェーンのコーヒーショップもない、メジャーなファミレスもほぼない。
都会住まいからすると「非日常感」が堪能できる島です。
(でもなぜかゴーゴーカレーはある)


今度は終日快晴の時に行ってみたいものです(^^

 
 

以下、奄美で行った美味しかった料理屋さんのご紹介。


・「ひさ倉」 鶏飯
https://s.tabelog.com/kagos…/A4605/A460502/46000094/top_amp/

・「喜多八」 郷土料理
https://s.tabelog.com/kagos…/A4605/A460502/46004518/top_amp/

・「ラフォンテ」ジェラート ※2度訪問
https://s.tabelog.com/kagos…/A4605/A460502/46007204/top_amp/

・「たぐち 」 うどん
https://s.tabelog.com/kagos…/A4605/A460502/46012277/top_amp/

・「脇田丸」 郷土料理(魚メイン)
https://s.tabelog.com/kagos…/A4605/A460502/46007680/top_amp/

どんな悩ましい案件も、お客様と共に走って考えます②

[あかつきのお仕事] 投稿日時:2019/07/18(木) 16:41

こんにちは!
横浜の走る不動産鑑定士です!


さて・・・昨日に引き続き、「最近受注した、難易度の高い案件 その②」です。

昨日のマンションAと同じ型が所有しており近くにある、幹線道路沿いのマンションBです。


敷地の一部を、飲食店舗の建物所有者に借地として利用させています。
別にそれだけなら特段問題ないのですが、

問題なのは・・・敷地内にある、謎の「祠」が!??中には観音様もきっちりいらっしゃいます。


「これは誰の所有なんですか?」と依頼者様に聞きましたが、不明とのこと。
なんでも、かなり昔からその土地にあったそうで、過去に違う場所に移設したことがあるそうです。

そうしたら、なんと・・・
その日を境に、周辺であちこち事故や災害が!??

あまりに気味が悪く、元の場所に戻したら、再び平穏な日々が帰ってきたそうです。

怖すぎる


この祠、評価にあたってどうしようかな??

現地調査の際に画像撮影したのだけど大丈夫かな??
これを思い切ってスマホの待ち受け画像にしたらどうなるのかしら??


しばらくドキドキな時間が続きそうですが、現在作業中の案件です。

がんばろ!!
 

どんな悩ましい案件も、お客様と共に走って考えます①

[あかつきのお仕事] 投稿日時:2019/07/17(水) 14:12

こんにちは!
横浜の走る不動産鑑定士です!


ちょっとずつ暑くなってきましたねーsmiley
最近はとても難易度の高い案件が続いております。
そんなこんなで当社もとてもHOTな状態です。


最近受注した案件ですが・・・・その①としてご紹介いたします。


場所は東京23区内の幹線道路沿い。
そこに隣接するように建ち並ぶ高層マンション2棟が今回の評価対象です。

2棟とも同じオーナー様が保有しているのですが、今回は資産管理会社に移転するため、適正な売買価格を把握するためにご依頼を頂きました。


2棟のマンションをここではA、Bと呼ぶことにします。
まずマンションA。
調べてみると、土地の一部を東京都と共有しております。そして隣には都営地下鉄●●線の、▲▲駅の駅舎が。
「お、隣が駅か・・・便利だな」と思いましたが、駅舎とこのマンションがくっついて一体化しております。

なんでも調べてみると、このマンションは、「駅舎の増築物」という扱いで建設されており、マンションの地下の部分には駅のホームへ繋がエスカレーターがあるとのこと。


え?マンションが駅舎の増築物!??


そんな・・・・

しかも、このマンションは実質、取り壊しができないとのこと(東京都との協議が必要だそうですが、実質的には不可能)。


築20年以上経っているのですが、今のままでは将来、建て直しもできない
どう評価しよ、これ・・・



ということで、現在最終作業中ですが、悪戦苦闘しております。
僕の心も今、地下鉄のように薄暗いです(意味不明)。



マンションBもなかなか大変な物件だったので、続きは次回書くことにします(^^


 

ではまた!!!

相続税路線価が公表されました

[あかつきニュース] 投稿日時:2019/07/02(火) 18:36

こんにちは!
横浜の走る不動産鑑定士です!


 
さて、
昨日の7月1日に平成31年(毎年1月1日時点の価格のため、平成31年と

表記させていただきます)相続税路線価が公表されました。
 
土地の価格を表す指標としては、
・地価公示・地価調査価格
・相続税路線価
・固定資産税路線価
・実勢価格(=不動産鑑定評価額)
 
と4つがあり、いわゆる「一物四価」とも言われています。
 
 
その一つである相続税路線価は、相続税・贈与税の税額計算で、財産としての土地価
格を決めるために使われる指標です。
通常、土地の売買では個別に相対で価格が決められ、相続税・贈与税の計算に使う土
地の価格に関しても個別に時価を求めることが原則です。

しかし、多くの納税者同士で公平になるように、一定のルールとして路線価に基づく
価格の計算方法が定められています。具体的には、それぞれの道路に「相続税路線価」
という、1平方メートル当たりの値段が付されております(地域や道路の種類によっ
て路線価が敷設されていない道路もあります)。相続税路線価を基に、「財産評価基
準書」という、細かいルールブックに従い価格を計算いたします。
※財産評価基準書は国税庁のホームページより閲覧可能です。
 
 
各年度の相続税路線価を決定するにあたってのプロセスですが、
まず各管轄の税務署より委嘱された不動産鑑定士が、各地区毎に10人程度のグル
ープを組み、地価動向等についての協議を重ねます。


協議の結果に基づき、各地区内に定められたいくつかの地点の鑑定評価額を算出し、
その鑑定評価額を踏まえ、鑑定士の意見を参考にしながら周辺の路線価を国税庁が
決定する流れとなっております。
この一連の作業を毎年9月~翌年の2月上旬に行い、路線価が決定され、毎年7月
初旬に公表いたします。
 
路線価の価格水準は、毎年1月1日時点の価格として国土交通省が公表する地価公示
価格、及び毎年7月1日時点の価格として各都道府県が公表する地価調査価格、この
両者の80%程度を目安に設定されています(地価公示価格・地価調査価格のことを
総称し、以下「地価公示等価格」と言います)。
なお、路線価には固定資産税路線価というものもあり、こちらは各市区町村が土地所
有者に対し、固定資産税を課す際の基準となる土地価格算出のための路線価になりま
す。おおよそ地価公示等価格の70%程度を目安に設定されています。
 
 
まとめると、
「地価公示等価格」×80%≒「相続税路線価」
「地価公示等価格」×70%≒「固定資産税路線価」
という関係になります。
 
では、両路線価のベースとなる地価公示等価格がいわゆる「実勢価格」の水準に近いか
といえば、必ずしもそうではありません。
 
 
特に都心では、実勢価格が公示価格を大きく上回っているケースも多く、
「この地域の相場は公示価格の1.5倍」「路線価の2倍程度」などの言葉が不動産関
係者の間ではよく使われます。

地価公示等価格は相続税・贈与税・固定資産税を定めるための基準となるため、急激な
税金の変動は、課税主体・納税者に過大な負担を強いかねないことから実際の地価の変
動より若干緩やかになっている傾向があります。バブル期等に都心で地価の急騰した際、
徐々に実態と離れてしまったこと等の影響から、相続税路線価も全般的には都心におい
て実勢価格よりも低い水準となっています。
 
 
もしご自身の自宅周辺の土地相場がいくらかお知りになりたいときは、路線価の何倍程
度が標準なのかを知ることが大事となります。
近隣の不動産業者さんで教えてもらうか、もしくは物件仲介のサイトで土地価格を見る
ことで、ご自身でも大雑把に把握できると思います。
 
なお、一物四価のうち実勢価格以外に関しては、以下のサイトでまとめて閲覧可能です
ので、ご参照ください。
 
※全国地価マップ
https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216