ブログ 2017/6

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スポーツ雑誌「Number」に掲載されました。

[あかつきニュース] 投稿日時:2017/06/29(木) 15:51


こんにちは!

神奈川県横浜市の不動産鑑定事務所「あかつき不動産サービス」です。
特に相続、同族間売買、立退料の評価に強いのが特徴です(^^)


さて、4月にニュージーランドで開催された世界大会
「ワールドマスターズゲームス」ですが、その際に取材を受け、記事として掲載されていました!

「Number DO」

あの「Number」の兄弟雑誌です!

これは嬉しい!
ちなみに左のページにはゴルフに参加した杉村太蔵さん、清水直行さん(元ロッテ)も。

そして79歳のカナダ人!すげー!


四年後には関西で行われるこの大会、メダリストとしてこの大会の面白さを伝えていきたいなと思います!

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0120-786-213(悩む 不動産)

立退料の求め方④

[不動産鑑定を学びましょう!] 投稿日時:2017/06/27(火) 15:57

こんにちは!

神奈川県横浜市の不動産鑑定事務所「あかつき不動産サービス」です。
特に相続、同族間売買、立退料の評価に強いのが特徴です(^^)



今回はかなり迅速に続きを書いてみました!
やればでるな、ふふふ。



今回は、まず
「借家権割合により求める価格」の説明をしたいと思います。


「借家権割合」は、相続時の財産の算定の際に用いられる「財産評価基準」を適用いたします。
現在は、借家権割合は全国一律「30%」となっております。

そして財産評価上の借家権の計算式を準用して、
( 土地価格×借地権割合×借家権割合) +  (建物価格×借家権割合)

と求めます。


土地価格の部分に適用される借地権割合も、財産評価基準に準じます(いわゆる相続税路線価に記載のあるアルファベットの記号)。


ベースとなる土地価格・建物価格自体を通常の鑑定評価の手法で査定し、それに借地権割合・借家権割合を乗じて試算価格が算出されます。



この手法は、「財産評価基準」という、ある意味公的な指標を用いているので数値に客観性があり、説明しやすいという利点があります。
しかし、なぜ借家権割合が30%なのかといわれると厳しい部分もあり、融通に欠ける側面も認められるため、他の手法との兼ね合いで相対的な規範性の高さが変わってきますが・・・・・


「立退料」の評価は実績豊富な当社にご相談ください





さて、先日打ち合わせの帰りに銀座へ。


噂の「GINZA SIX」
ここは高級テナントが中心ですね。
セレブ感を味わってまいりました(^^)

蔦屋書店も壮観!

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そして、有楽町の駅前から移転した「ロフト」にもぶらぶらと。

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神奈川新聞に取材を受けました(今年二度目)

[あかつきニュース] 投稿日時:2017/06/22(木) 08:51


こんにちは!

神奈川県横浜市の不動産鑑定事務所「あかつき不動産サービス」です。
特に相続、同族間売買、立退料の評価に強いのが特徴です(^^)




さて、
本日、神奈川新聞の朝会に掲載されました。

週末の横須賀市長選に関して、横須賀の街づくりの問題点を指摘するという形です。
今回はほんのちょっとですけどね(^^)

お手元にある方はぜひご覧ください!


・・・・しかし、以前にも書いたのですが、本当に裁判関係の案件が多く、なかなか神経をすり減らす毎日です。

がんばろっと!






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第13回 不動産勉強会「城の会」

[あかつきニュース] 投稿日時:2017/06/21(水) 22:35

こんにちは!

神奈川県横浜市の不動産鑑定事務所「あかつき不動産サービス」です。
特に相続、同族間売買、立退料の評価に強いのが特徴です(^^)




昨日は、第13回「不動産実務勉強会 城(KIZUKI)の会」でした。
自分を含め三人で主催しております。


今回は、皆様が非常に関心のあるテーマだったのか、いつも以上に反響が高く新規参加の方も含め多くの方にご参会いただきました。

今回のセミナーは、

「経営者が考える士業・コンサル・経営者の為のローコストネット集客術の実践」

をテーマに

株式会社土地活用 代表取締役 越川健治さん

に登壇してもらいました。

http://kabu-tochikatsuyo.com/

 

ご自身の今までの会社経営における集客の手法について、理論的且つ実践的な内容を、分かり易く・時に刺激的(?)な表現でお話しいただきました。
実績と経験に裏付けられた非常に信頼性の高い内容に、参加者様のアンケートでは「非常に満足できた!」とのお言葉を多数頂戴致しました。
 

あらゆる業種において「集客」はとても重要なことですが、士業や中小企業においては、根拠に裏付けられた戦略的な手法を実践をしているケースは少ないのが現状です。

今回は、小規模な経営母体であっても、効率的且つ成約率の高い集客が出来るノウハウを、丁寧にご説明いただきましたので、これからのマーケティングについて考えるきっかけにもなったのではないでしょうか。
 

中小企業等においては、大企業でないが故に、広告宣伝費は限られていることが殆どですが、その中でいかに効率的に自社のサービスを知ってもらうかは、今後の多様化する時代の中で、非常に重要と言えます。
我々がプロフェッショナルとしての能力を持っていることは当然ですが、それをいかにしてお客様に届けられるかを考えさせられました。
越川さん、貴重なお話をどうもありがとうございました。

 

さて、当会の勉強会も次回で14回目を迎えます!(次回の開催は、平成29年8月を予定しております。)
次回も楽しみです!皆様のためにも頑張らなければ!(^^)





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立退料の求め方③

[不動産鑑定を学びましょう!] 投稿日時:2017/06/20(火) 08:47

こんにちは!

神奈川県横浜市の不動産鑑定事務所「あかつき不動産サービス」です。
特に相続、同族間売買、立退料の評価に強いのが特徴です(^^)


またまた序のシリーズ、すっかり間隔が空いてしまいました(´;ω;`)ウゥゥ
怠慢ですね。。


前回(5/7)で、不動産の鑑定評価において、立退料(借家権)を求められる3つのケースとして以下のものを挙げました。

①借家権の取引慣行がある場合

②賃貸人から建物の明け渡しの要求を受け、借家人が不随意の立退きに伴い事実上喪失することとなる経済的利益等を補償する必要がある場合

③損失補償基準による考え方



上記を踏まえて、以下の5つの手法を適用することが考えられます。



× ①取引事例より求める(取引事例比較法)

 △ ②「自用の建物およびその敷地」価格 - 「貸家およびその敷地」価格
    
 ○ ③借家権割合により求める価格

 ○  ④賃料差額還元法(新規の賃料水準と現状の賃料の差額を利回り計算)

 ○  ⑤公共用地の取得に伴う損失補償基準の手法の準用



上記のうち、①は適用が困難です。そもそも借家権自体が取引対象になることはほとんどないですし(一部の設備や什器を伴った店舗の取引に関しては借家権が認められるケースもありますが)、仮に事例として収集できたとしても個別的な要因を比較して価格を求めることは著しく困難と言わざるを得ません。


また、②に関しては、「自用として利用されることがその不動産の価値が最大限に発揮されるのであり、貸家にすることで低下する価値との差が『借家権』として認識される」との考え方に基づいていますが、果たして常にそうでしょうか?
高度商業地の場合には、高い賃料でテナントに賃貸することで価値が最大限に発揮されることも多いと思います。
すなわち「貸家及びその敷地の価格>自用の建物及びその敷地の価格」となるということです。

従って、手法の説得力の観点より個人的にはあまり用いることがありません。
③~⑤の手法を適用し、調整を行って価格を求めることが多いです。
③~⑤の手法の説明に関しては、次回以降にいたします!


・・・・次こそはもっと早めに続きを書きます。。



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