ブログ 2017/3

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世界室内マスターズ選手権、銀メダル獲得しました!

[あかつきニュース] 投稿日時:2017/03/27(月) 12:44

こんにちは!

神奈川県横浜市の不動産鑑定事務所「あかつき不動産サービス」です!


今回、韓国の大邱で開催された
「世界室内マスターズ選手権」に参加してまいりました!

あの、武井壮さんも60mで参加されていましたね(僕は日程の関係で入れ違いでしたが・・・)

室内の競技というのは、シーズンイン直前や間際の今頃の時期に開催されます。
室内のトラックなので小さく、トラックは200mです(屋外は400m)。


今回、個人種目の400mと、4×400mリレーに参加してまいりました。

結果ですが

・400m:準決勝敗退(全体7位。決勝は6位までなのであと一歩でした・・・)

・4×200mリレー:銀メダル獲得!(アンカーで走りました。日本記録も樹立)




今大会は、あくまで練習の一環として参加しました。

来月、屋外での世界大会「ワールドマスターズ・ゲームス」(ニュージーランド)で本気の勝負をするためです。


しかも、今回、10日前にケガをし、練習不足で臨んでしまいました・・・・(これは悲しい。。。)


400mも予選は通過しましたが、準決勝は前半から飛ばしたら200m通過時点で足に違和感を感じスピードが上がりませんでした。


しかし、翌日のリレーはチームのためにがむしゃらに走りました!

ベストパフォーマンスではなかったですが、現時点での限界は出せたかなと。


優勝したイギリスは圧倒的に速かった・・・・
↓レース動画。



↓そして、念願の表彰式!(^^)
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いろいろ課題も見えましたし、また頑張ってレベルアップしていきたいです!

 

臨時休業のお知らせ

[あかつきニュース] 投稿日時:2017/03/23(木) 06:30

こんにちは!

神奈川県横浜市の不動産鑑定事務所「あかつき不動産サービス」です!


本日と明日(3月23日、24日)、臨時休業とさせて頂きます。


3/24、25 韓国の大邱で開催される「世界室内マスターズ選手権」に出場するためです。


個人の400mとリレーにも参加予定です。


ただ、今回は春先の難しい時期でコンディションも万全とはいえないため、経験を積むための試合と位置付けています。


4月下旬に行われる、マスターズ版のオリンピック
「ワールド・マスターズ・ゲームス」(ニュージーランド)で勝負と考えています。


・・・とはいえ、行くのはとても楽しみ。

そして釜山空港から無事に一人で行けるのかしら?ドキドキ。


無事に会場についたらレースに出て参ります。ふふふ。


↓素敵なスタジアム
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平成29年度 地価公示に関して

[あかつきニュース] 投稿日時:2017/03/22(水) 17:36

こんにちは!
神奈川県横浜市の不動産鑑定事務所「あかつき不動産サービス」です!

さて、今日はまじめに・・・


国土交通省が、3/21に平成29年度地価公示を公表いたしました。
 
 
地価公示とは、毎年1月1日時点の地価及び対前年の変動率を発公表(公表される価格を「公示地価」と言います)するものであり、各市区町村ごとに、その地域の標準的な画地規模・形状等の土地を複数指定し毎年調査を行っております。実際の調査は、各市区町村毎に国土交通省より任命を受けた不動産鑑定士が担当する形式をとっております。
 
私は現在、横浜市港南区、磯子区、金沢区エリアを担当しておりますが、この地価公示に関してはTV等でも数多く報道され、私も神奈川新聞社様の取材を頂き、神奈川県内の地価に関してコメントを掲載していただいております(3月22日付の朝刊)。
 
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↑見えますかね・・・・・??

 
 
ここ数年、全国でトップの公示地価を維持している「中央-22(東京都中央区銀座4-5-6、山野楽器銀座本店)」は、1平方メートルあたり50,500,000円。前年は40,100,000円であったので、実に年間でプラス25.9%の上昇という結果です。
 
では、この公示地価は、果たして実際の取引価格(実勢価格)を反映しているのでしょうか?
 
最も繁華な銀座四丁目交差点に位置するため実際の土地取引の情報はほぼないですし、商業地の場合には土地・建物一体として利回りによる収益計算に基づいた不動産取引が行われる(土地の場合のみの取引でも、想定建物により収益計算を行う)ため、なかなか実際の土地取引相場を把握することは困難ではありますが、私が数年前にこの付近での不動産取引を当事者にこっそり教えて頂いた際、1坪当たり1億5千万円程度でした。
近年、ホテル等を中心とした商業用地の需要はますます高まっておりますが、徐々に公示地価は実勢価格には近づきつつあるものと考えられます。
ただし、購入者希望者によっては取引価格が爆発的に跳ね上がる可能性のあるエリアであるとも言えます。
 
 
他はのエリアどうでしょうか?
私が実際に不動産の評価を行ったエリアに関して分析してみたいと思います。
 
例えば、
 

●町田市東玉川学園の住宅地。小田急小田原線「玉川学園駅」から徒歩10分少々の場所です。
地価公示地「町田-31」は1平方メートル当たり153,000円。
私が実際に評価した、近くの土地の評価で1平方メートル当たり154,000円。
概ね同水準と把握できました。
 
 
●千代田区神田須田町の商業地。東京メトロ銀座線「神田駅」よりすぐの好立地。
地価公示地「神田5-4」は1平方メートル当たり2,580,000円。
私が実際に評価した、近くの土地の評価で1平方メートル当たり3,960,000円。
実勢価格は約1.5倍といったところでしょうか。
 
 
●三浦市南下浦町の住宅地
京急久里浜線「三浦海岸駅」より徒歩10分少々。
地価公示地「三浦-10」は1平方メートル当たり74,000円。
私が実際に評価した、近くの土地の評価で1平方メートル当たり56,000円。
実勢価格は約0.75倍程度と把握いたしました。
 
 
 
このように地域によってバラツキがあるのが現状です。
では、なぜこのような現象が生きているのでしょうか?
 
 
公示地価は、相続税や固定資産税等の税額を決定する全てのベースとなる価格です。
 
 
バブル期の急激な地価上昇や、その後長らく続いた不況に伴い、地価は乱高下いたしました。
しかし、その変動を全て反映させれば、相続人や土地所有者から徴収する税額も激しく変動してしまい、税収の安定につながらず結果として徐々に乖離が生じてきてしまったものと考えられております。
 
 
よって、物件購入等を考える際には
「その地域の公示地価が、どの程度実勢価格と乖離しているのか」をきちんと把握したうえで取り組まれることをお勧めいたします。
 
 
 
 

神奈川新聞社様に取材を頂きました

[あかつきニュース] 投稿日時:2017/03/20(月) 18:50

こんにちは!

神奈川県横浜市の不動産鑑定事務所「あかつき不動産サービス」です!

さて、本日ですが、神奈川新聞社の方に来社いただき、


平成29年度地価公示


について取材を受けました。


神奈川県内全体の地価動向や今後の予測等について1時間ほど意見を述べさせていただきました。


毎年1月1日時点の地価及び変動率を公表する地価公示。


3/22(水)の公表日に合わせ、神奈川新聞様の朝刊に掲載されるそうです。


どんな感じになるかなー。どきどき。




皆様、要チェックされたし!(偉そう)


 

立退料の求め方①

[不動産鑑定を学びましょう!] 投稿日時:2017/03/19(日) 18:40

こんにちは!
神奈川県横浜市の不動産鑑定事務所「あかつき不動産サービス」です! 


さて・・・・
今日は、いわゆる「立退料」についてです。

 

お金を払ってテナントを立ち退かせる場合の支払金額のことです。

場合によっては、一棟まるまるテナントを立ち退かせる必要がある場合も出てくるかもしれないですし、知識として覚えておいてくれればなと(^^

 

 

 

「え!?立退料の算定も不動産鑑定士が行うの?」
という声もあるかもしれませんね。

 

 

正確には、「借家権」の評価となります。
でも、不動産鑑定士の中でも、この借家権の評価、やったことがない方が多いのではないか思います。
当社では、借家権の評価は豊富に行っております!(^^)!


建物賃貸借契約が成立すると、賃借人に「借家権」という権利が発生しますが、すべての借家権に価格が付くわけではありません。
実際に権利として取引されたり、主に賃貸人側の事情等で立退きを迫られたりする場合に価格が顕在化します。
不動産の鑑定評価ではこの顕在した部分を、いくつかのケースに分けて行われます。


まず、根本的な部分ですが、「立退料とは何か?」について考えてみたいなと思います。
立退料という言葉自体、慣用的に使用されているものの定義が明確でなく、借家権の混同を含めて社会一般、当事者間で混乱があることは否めないと思います。
立退料とは、借家人が建物を明け渡すことにより被る損失の全部もしくは一部の補償で、以下の要素により構成されるものと考えます。
①借家権価格
②移転費用(引っ越し費用、移転損失費用等)
③営業権(営業上の損失)


原則として借地借家法によれば、地主や家主が賃貸借契約を更新拒絶したり解約申し入れをしたりする際には正当事由が必要としています。
そして、それらの規定における「財産上の給付」には、立退料の提供が含まれると解されており、立退料の提供は正当事由を補完するものとなります。
つまり、立退料とは賃貸人に対して、不随意の移転による不利益の補償として提供するものと解釈されています。

 

 

では、具体的にはどのように求めるのでしょうか??

 

 

詳しい手法(求め方)の解説はまた機会を改めて!!

 

「え!?寸止め!??」

 

 

 

と思われるかもしれませんが、あまり小難しいことをだらだら書いても理解できなくなってしまうでしょうしね。ふふふ。

 

 

                                  

 

ちなみに、私、3/24(金)・25(土)で

「世界室内マスターズ選手権」(韓国・大邱)

 

に出場してまいります!

 

この綺麗なスタジアムで走るのが楽しみ!!(^^)

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