ブログ 2017/1

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土地の相場はどうやって知る?

[不動産鑑定を学びましょう!] 投稿日時:2017/01/31(火) 16:41


こんにちは!
 

神奈川県横浜市の不動産鑑定士事務所「あかつき不動産サービス」です!



昨日の暖かさから一点、今日はまた寒くなりましたねー。
ただでさえ黒くてカサカサした自分の顔が、まるでかりんとうのようです(意味不明)。






さて・・・
 
よくお客様に
「土地の値段はだいたい路線価を参考にすればよいの?」と聞かれます。
 
 
まず、公的な指標の解説をさらっとさせていただきます。

 
路線価とは、相続税の財産の評価の際に適用される指標です。
大まかにご説明すれば、家の前の道路の路線価が1平方メートル当たり15万円で、家の土地の大きさが100㎡だとすれば、相続税の課税対象としての土地の価値は
 
 
15万円 × 100㎡ ≒  1500万円
 
となります。

 
ですが、これは実勢価格とはなりません。
 
 
国土交通省が毎年1月1日時点の地価を公表する「地価公示」というものがあります。
各地域の標準的な価格の1平方メートルあたりの土地単価を公表するものです。
 
 
路線価は、この地価公示価格のおよそ80%の水準に設定されています。
「なぜそういう仕組みなの??」
と言われてもわかりません。そういうものなのです。ふふふ。
 
 
さらに、路線価にはもう一種類「固定資産税路線価」というものもあります。
こちらは固定資産税を算出する際のベースとなる価格であり、地価公示価格のおよそ70%に設定されています。
 
  
 
以上より、
地価公示価格 > 相続税路線価 >固定資産税路線価
 
となります。




なお、地価公示価格、相続税路線価、固定資産税路線価は下記のURLよりすべて住所検索が可能です。
「全国地価マップ」
http://www.chikamap.jp/




 
地価公示価格は建前上、「1㎡当たりの土地の取引水準を公表」するものとなっていますが、実はこれも実勢価格と異なっていることが多いのが現実です。
都心23区の住宅地であれば、感覚値公示価格の1.2~1.5倍ぐらいのエリアが多いでしょうか。
(なぜそうなっているのかに関してはまた別の機会にお話しできればと思います)。
 
 
 
 
では、実際の土地の取引相場はどうすれば把握できるのか?
もちろん、不動産業者さんに聞くのも一つですが、データとしては、国土交通省の「土地総合情報ライブラリー」の「不動産取引情報」でも、ある程度土地の相場は把握することができます。
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet




以上となります!
 
  
 
 
昨晩は経営者仲間と、飯田橋で餃子店の個室で餃子パーティーを行いました。
餃子は絶品でしたが、店内の貼り紙は突っ込みどころ満載でした。

「飯田橋 パイロン」
https://tabelog.com/tokyo/A1309/A130905/13127427/


ご興味あれば足を運んでみてください(^^)

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中古の家を高く売るために

[世の中のいろいろ] 投稿日時:2017/01/29(日) 17:45

こんにちは!
神奈川県横浜市の不動産鑑定事務所「あかつき不動産サービス」です。


最近は少し暖かいですねー。
昨日は陸上競技場でたっぷり走りました(^^)



中古となったご自宅を売りたいと思っていらっしゃる方も多いと思いますが、
今回は売主として気をつけること、やっておくべき事を数点挙げます。

 

中古物件の売却の成否は、内覧者の第一印象に大きく左右されます。
特に一般の方ではなく業者に買い取りを依頼する場合、相手は不動産のプロですので、物件の印象はあまり関係なく、築年数、広さ、駅距離などでほぼ自動的に希望買い取り価格が出てきます。
 

しかし、一般客に売却する場合は「ここに自分が住みたい!」と直感的に思っていただけるような印象作りが大切になります。

現在住みながら売却をする場合も、生活感丸だしの状態ではなかなか良い印象は持ってもらえません。できる限りものを減らしきれいにしましょう。特に子供のおもちゃ、家族写真、ゴルフ用具など売主のプライベートを連想させるものは見せない方が無難です。


壁床に穴が開いていたり傷がある場合は補修しておきましょう。ルームクリーニングも業者に依頼して清潔感を出しておきたいところです。費用はファミリー向けマンションなら10万前後が一般的ですが、早期、高値売却を目指すなら、このくらいの投資は必要になります。難しい場合は、床と水回りをきれいにするだけでも印象は大きく変わります。


モデルルームを作るようなイメージで臨みましょう。数多くの物件を見てきていますが、相手はそうではありません。
多くの方が「今日が初めて」です。
第一印象の大切さは、人間と一緒ですね(笑)


このあたりにぜひ注意してみてください!

昭和49年会でした

[日々のいろいろ] 投稿日時:2017/01/24(火) 08:56

こんにちは!

神奈川県横浜市の不動産鑑定士事務所「あかつき不動産サービス」です!

昨日は、自分が主催している昭和49年会でした。

 

今日は大田区の絶品のお寿司が食べられる
「高砂寿司」さんで開催。

http://www.takasagosushi.co.jp/

しかし何時みても、このミニチュア寿司は素晴らしい!!(^^)
TVチャンピオンにも輝かれた大将の腕前ですね!

 
三年半続けてきたこの会
みんな見事に中年だけど元気だぜ!イエイ!

「イエイ」と入力しようとしたら「遺影」と変換された、そんなこともブラックジョークなお年頃ですね。ふふふ。



同い年の絆を深めるこの会、とても心地よいです(^^)

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不動産を高く売るためには?

[世の中のいろいろ] 投稿日時:2017/01/21(土) 11:48

こんにちは!

神奈川県横浜市の不動産鑑定士事務所「あかつき不動産サービス」です!


少々久々のブログとなってしまいました。。
 

昨日は都心は雪の予報でしたが、ほぼ降らずに終わりましたね。でも寒かったですが!

それでも頑張ってトレーニングしましたよ!

 

              

 

さて、今日は「不動産の売却」に関するお話を簡単に。

 

 

●不動産を高く売るためには

 

不動産を売却する方法として一般的なものとしては、以下の①②が挙げられます。

 

①不動産業者と媒介契約(仲介として売却を依頼する契約)を締結し買主を見つけてきてもらう方法

②不動産業者自身買い取ってもらう方法

 

②は①に比べると価格は安くなる(転売して利益を得るため)半面、すぐに現金化できるメリットがあります。

 

自動車でいえば下取りのようなイメージです。

急いで売却したい場合、古くなって手直しに費用がかさみそうな場合等はこちらがよいかもしれません。

 

①は買い手を見つける分時間がかかることもありますが、比較的高値で売れる可能性があります。

媒介契約には一社に任せる「専任」と複数社に任せる「一般」があります。一見一般の方が良く感じますが、仲介手数料はどの形態でも同額の成功報酬ため、他社でも決まってしまう可能性がある一般媒介の案件には不動産業者は広告費をかけずに済ませようという傾向があります。

 

まずは信頼できる会社と「専任」契約を締結し、成果が出なければ「一般」に切り替え、という流れがオーソドックスですが、不動産価格を査定していただく際に極端な高値を提示する業者には注意が必要です。「うちならばこの価格で売れますよ」などどとりあえず気を引き、専任契約でお客様を囲い、その後「やはりこの値段では難しい」と値下げを提示してくる可能性があるからです。

 

不動産には「相場」があるために、いくらいい物件でも「たまたまそのエリアやマンションをピンポイントで探していた」などの人がみつからない限り、相場を逸脱した高値で売ることは難しくなります。レインズ(不動産情報データベース)などで周辺相場や取引事例をしっかり開示してもらいましょう。

それが難しい場合には、不動産鑑定士に相談してみるのもありかなと思います(^^)


 

建物が古ければ悪いってものではない

[不動産鑑定を学びましょう!] 投稿日時:2017/01/06(金) 08:51

こんにちは!
神奈川県横浜市不動産鑑定士事務所「あかつき不動産サービス」です!


たとえ真冬であろうが顔の黒さだけはキープすると誓った藤田です。
・・・単なる地黒なんですけどね。ふふふ。


昨日の新年初うなぎです(^^)
美味しかったー!

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さて、最近、2度ほど伊豆に行きました!

 

相続のための不動産価値把握の評価のためです。

新幹線で三島まで行き、そこから乗り換えて伊豆箱根鉄道駿豆線に揺られて調査に行ってまいりました。
                                            

伊豆にはご存知のとおり、昭和40年代、50年代に造成された分譲別荘地が数多くあります。
中には個別に温泉を利用できる管理がついている分譲住宅地もあります(当然、月々の管理費が高くなりますが)

昔は「別荘としての保有目的」が大半でした。
しかし、バブル経済の崩壊等により売却する所有者が続出。

                

そして次に出現したのが、永住目的を利用としたリタイアメント層。

しかし・・・・概して高台で周辺に病院やスーパー等の利便施設がなく、高齢者になると徒歩では坂がきつく、またかかりつけの病院までも遠いとなれば、すぐに売却して都心へ戻る方も少なくありません。
むしろ売却がスムーズにいけばよいですが、需要者が少ないこの昨今、「ただ保有して固定資産税や管理費を払い続けているだけ」という方も少なくありません。

今回の所有者様もそのような状況でした。


別荘地の評価にあたっての特徴として、
「建物付土地の方が更地よりもニーズが著しく高い」ということが言えます。
建物も概して築30年、40年という場合もありますが・・・都心のように「古家付」と表現されることもありません。



理由としては以下の点が挙げられます。

・概して画地規模が大きいが、その反面、道路との高低差が大きかったり地勢が起伏で傾斜していたりで造成コストも嵩み、上下水道等を引き込む手間やコストもかかるため、古くても建物がついている方がすぐに住めて手間いらずのためです。
「建物や造成コストを更地価格から引いて安く売却すればよいのでは?」という意見もあるかもしれませんが、それでは土地価格はマイナスになってしまいます(地価が安いため)。

・別荘地の場合には、建物が古くても「むしろ趣がある」と評価して購入する方が多いようです。



不動産鑑定の場合もこのような特徴を踏まえて評価をすることがポイントです。



別荘地には別荘地固有の価格が形成される要因があるということですね。


その地域や物件の個性に合わせて価格が形成される、そんな不動産っておもしろいなと。
皆様も住宅購入の際、少し意識されると見方が変わるかもしれません(^^)

 

では!
(※画像は伊豆の温泉でのんびりする藤田です)
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